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Quais os riscos de ser fiador em contrato de locação de imóveis?

Publicado em 30 de Março de 2019 às 12:03 PM

São comuns os casos em que pessoas bem intencionadas firmam contrato de fiança em locações, sem saber ao certo quais riscos estão assumindo e quais as possíveis implicações que podem advir de tal conduta, algumas de extrema relevância como a perda do único imóvel residencial familiar do fiador. 

Em verdade, a Lei de Locações (Lei 8.245/91), em seu artigo 37 prevê quatro modalidades de garantias locatícias, a saber: a caução, a fiança, seguro de fiança locatícia e quotas de fundo de investimento. Entretanto, a fiança, com certeza, é a modalidade mais largamente utilizada, por ser, dentre as garantias, a mais acessível e menos onerosa ao locatário. 

A fiança (artigo 818 CC) é uma forma de garantia de cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, caso este se torne inadimplente. Vale destacar que a fiança é uma garantia pessoal (fidejussória) e, por isso, o que garante o adimplemento é a universalidade de bens penhoráveis do fiador e não apenas um determinado bem como ocorre com as garantias reais. 

Importante aqui não confundir fiança com o aval. O aval também é uma garantia pessoal, todavia se aplica especificamente aos títulos de crédito (cheques, notas promissórias, letras de câmbio), enquanto a fiança é forma de garantia em contratos. 

Uma questão importante sobre a fiança é a necessidade da outorga conjugal, também chamada outorga uxória ou marital. A exigência da outorga conjugal é a forma encontrada pelo legislador para impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges, tornando obrigatória a sua anuência, sem a qual a fiança é nula e ineficaz.

Ser fiador em um contrato de aluguel envolve riscos financeiros e jurídicos, tais como ter que pagar o aluguel do locatário inadimplente ou em hipóteses mais extremas ter seu próprio imóvel penhorado. A Constituição Federal, com o princípio da dignidade da pessoa e através da Lei nº 8.009/90 (Impenhorabilidade do Bem de Família) visa proteger o único imóvel destinado à moradia da entidade familiar. O imóvel familiar possui proteção, via de regra, mas existem exceções previstas na própria lei, como o caso do artigo 3º, inciso VII, que exclui da impenhorabilidade o imóvel quando se tratar de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 

Em outras palavras, uma vez assumido o encargo de fiador no contrato locatício não é possível ao fiador alegar a impenhorabilidade de seus bens, até mesmo em se tratando do único imóvel residencial da entidade familiar. A jurisprudência pátria tem confirmado este entendimento. É possível atenuar os riscos do fiador nos contratos em que há o chamado benefício de ordem, isto é, a cláusula que permite primeiro exaurir as buscas ao patrimônio do locatário e só então ir em busca do patrimônio do fiador para quitar a dívida. No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança o tiver renunciado expressamente. 

O Código Civil admite também a exoneração do fiador, isto é, nos casos de fiança em contratos por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se do encargo, bastando para isso notificar sua intenção ao credor. Vale ressaltar que a exoneração não se opera de forma imediata e o fiador continuará obrigado durante 120 dias da notificação. Neste caso, o locador deverá também notificar o seu locatário a apresentar nova garantia, sob pena de desfazimento da locação. 

Além dos casos de exoneração, o locador pode exigir a troca da garantia em caso de morte do fiador, ausência, interdição, falência, insolvência, gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicar o locador e também ao final de contratos por tempo determinado. 

Assim, conclui-se que ser fiador é um encargo que traz riscos financeiros e jurídicos, especialmente no que se refere à impossibilidade de alegação de impenhorabilidade do bem de família, podendo o fiador ter até mesmo seu único imóvel residencial penhorado e expropriado para saldar os débitos do locatário inadimplente. 

Diário das Leis, 1ª quinzena de janeiro de 2017

Janine Bertuol Schmitt* A autora é Advogada inscrita na OAB/RS nº 82.607. Bacharel em direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul (UNISC). Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Certificação em cursos de Parcelamento do Solo Urbano e Loteamentos. Atua na esfera cível, com destaque na área de direito imobiliário. Autora de diversos artigos na área imobiliária.

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