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Possibilidade de anular cláusulas da convenção por não cumprimento dos requisitos formais

Publicado em 06 de Julho de 2019 às 11:34 AM

Anular Claúsulas da Convenção

Inicialmente, para abordarmos as possibilidades de anulação de cláusulas da convenção do condomínio, devemos esclarecer os requisitos/atos formais que são exigidos pelo Código Civil, com o objetivo de materializar e transformar a convenção em uma obrigação a ser seguida pelos condôminos.

Um ato formal ou requisito, é aquele que, para ser válido, a Lei exige que seja solene e revestido de formalidades. Para instrumentalizar a convenção do condomínio, o Código Civil exige alguns requisitos, que são taxativos, podendo dispor além do previsto.

São os artigos 1.332 e 1.334: Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. (...). Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

Feitos esses atos, passa-se à análise dos condôminos sobre a descrição da convenção do condomínio. Normalmente é chamada de Assembleia Geral de Constituição ou Instalação. É neste momento que os novos condôminos irão aprovar, alterar ou rejeitar, com a obrigatoriedade do voto de 2/3, como descreve o art. 1.333.

Neste passo, é importante a participação de todos os condôminos para que fiquem cientes das regras e das sujeições que se tornará obrigatório com a aprovação. Ressalta-se também a possibilidade de algum condômino se fazer representar por Advogado ou outro profissional de qualquer área, que tenha conhecimento e prática para, possivelmente, debater e impugnar algumas cláusulas contidas. Feita toda materialização da convenção do condomínio, e não sendo observadas todas as exigências constantes dos artigos mencionados, poderá ela ser passível de nulidade em razão da falta de requisitos.

Corroborando com o entendimento, seguem os seguintes julgados:

"Direito Civil. Apelação Cível. Ação de anulação de convenção de condomínio. Elaboração da convenção condominial sem o quórum mínimo exigido por lei. Nulidade formal declarada. Voto e participação na elaboração da convenção condominial. Equiparação legal entre promitentes compradores e cessionários de direitos e proprietários. Responsabilidade pelo custeio das despesas com a edição de nova convenção. Causalidade. 1. A validade da convenção de condomínio exige o atendimento dos requisitos previstos na legislação especial e no Código Civil. 2. A elaboração da convenção do condomínio sem o quórum mínimo de 2/3 dos votantes, exigido para sua aprovação e alteração, importa na nulidade absoluta do ato. 3. Ao dispor sobre a elaboração da convenção de condomínio, o art. 1.333 do Código Civil estabelece que o documento deve ser subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais do condomínio edilício, sem restringir o direito a voto aos proprietários das unidades autônomas. 4. Nos termos do art. 1.334, § 2º, do Código Civil, para fins de elaboração da convenção do condomínio edilício, são equiparados aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas que compõem o condomínio. 5. O art. 9º da Lei nº 4.591/64 atribui aos proprietários, aos promitentes compradores, aos cessionários ou aos promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas legitimidade para elaborar e alterar a convenção de condomínio e o regimento interno da edificação. 6. Não tendo o réu, no exercício da atividade de síndico, contribuído, direta ou indiretamente, para o descumprimento das normas que dispõe sobre a elaboração da convenção condominial e, por consequência, para a nulidade da Convenção, não há como reconhecer sua responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas à elaboração e registro da nova convenção de condomínio. 7. Apelações do primeiro e quarto réus conhecidas, mas não providas. Apelação do segundo réu conhecida e parcialmente provida. Unânime. (TJDF 20160710044075 DF 0004280-65.2016.8.07.0007, Relatora: Fátima Rafael, Data de Julgamento: 16/11/2017, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/11/ 2017. Pág.: 205/213)."

"Civil e processual civil. Apelações Cíveis. Ação anulatória. Cláusula de convenção de condomínio. Aprovação unilateral sem a aquiescência de 2/3 dos titulares de direito, de cláusula da convenção de condomínio que permite o pagamento de apenas 30% da taxa condominial pela construtora requerida. Nulidade existente. Danos morais coletivos. Inexistência. Honorários. Sucumbência recíproca. Equilíbrio observado pela sentença. 1. Nos termos do artigo 9º, § 2º da Lei de Incorporações, a cláusula 63ª da Convenção de Condomínio é nula, pois a construtora requerida não detinha os 2/3 dos direitos referentes às frações ideais do condomínio para aprovar sozinha a Convenção Condominial. 2. Não há que se falar em condenação por danos morais coletivos quando a violação da boa fé objetiva apenas repercute no campo patrimonial, não alcançando a esfera da personalidade de cada um dos condôminos. O sentimento de indignação apresenta-se como um dissabor inconveniente, não como uma ofensa cabal à personalidade de cada um dos condôminos. 3. A sentença observou o equilíbrio na condenação dos honorários e na fixação das despesas processuais em relação aos pedidos formulados pela parte autora, razão pela qual deve permanecer a sucumbência recíproca estipulada. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (TJDF - APC: 201201117791 42, Relatora: Maria Ivatônia, Data de Julgamento: 01/07/ 2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 23/07/2015. Pág.: 149).

Alerta-se que a falta de algum desses requisitos, se não impugnados, poderá trazer várias consequências para o condomínio e condômino. Citamos como exemplo o art. 1.334, inciso I, o qual descreve: “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos.” Se neste dispositivo não houver uma clara especificação, o síndico poderá cobrar de alguns condôminos a quota proporcional à fração ideal e de outros de forma igualitária. Pode ser que neste exemplo acima citado não ocorra, mas nada impede que o síndico atribua este fato.

Pedro Elias Avvad, no seu livro Condomínio Edilício, faz a seguinte observação “Embora não resulte suficientemente claro do texto examinado, pode-se afirmar com segurança que a proporção das contribuições atribuídas a cada unidade para as despesas ordinárias e extraordinárias não será necessariamente, a mesma, podendo haver diferenças oriundas da utilização de critérios distintos para cada um desses encargos. Podem os condôminos estabelecer que as quotas ordinárias serão proporcionais à área da unidade ou igualitárias e as extraordinárias sejam proporcionais à fração ideal ou ao valor venal, pagando quota maior para aqueles que tiveram as unidades com maior fração ideal ou que sejam mais valorizadas”. (Condomínio em edificações / Pedro Elias Avvad. – 3ª ed., rev. e atual. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).

De outro lado, caso o condomínio não tenha convenção, o que no Brasil é comum muitos nessa situação, deve o síndico estar familiarizado com o Código Civil especialmente na parte que rege sobre condomínio edilício, bem como adotar o regimento interno, caso haja. Concluindo, salientamos a importância na hora da materialização da convenção condo-minial para que seja adequada de acordo com o Código Civil e as necessidades do condomínio, bem como a presença dos condôminos no momento da aprovação.

Ressaltamos que sempre pontuamos a necessidade de um Advogado especialista para acompanhar a formação/ alteração da convenção condominial, tendo em vista a sua habilidade técnica e conhecimentos de acordo com a demanda de cada condomínio. 

Miguel Zaim. O autor é Advogado em Cuiabá, MT. Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais. Especialista em Direito Imobiliário, Processo Penal, Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).

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