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Noções gerais de documentação imobiliária

Abordagem descomplicada

Publicado em 15 de Abril de 2020 às 03:39 AM

Documentação imobiliária

O estudo da documentação imobiliária é de extrema importância para os negócios imobiliários. No entanto, nos deparamos com alguns aspectos que dificultam seu entendimento, como a linguagem jurídica e expressões cartorárias, que são trazem um conteúdo demasiado técnico.

De modo objetivo, a documentação imobiliária é o meio de formalização legal da vontade das partes (vendedor e comprador), via o cartório. É interessante lembrar que todo imóvel possui um número de matrícula em um Cartório de Registro de Imóveis, onde encontra-se localizado.

Após o fechamento da venda, em seus aspectos comercial e financeiro, o corretor deverá encaminhar a documentação imobiliária para o advogado ou escrevente de cartório para a realização do fechamento jurídico, para que fique liberado para o trabalho de captação e venda de outros imóveis.

Linguagem cartorial

A escritura é um título de propriedade de toda e qualquer propriedade (imóvel). É  lavrada um título público, por ser lavrada em cartório de de notas, sendo devidamente assinada por todas as partes envolvidas no negócio.

Após lavrada, o escrevente tira duas vias da escritura:
» Traslado - é a representação do original, que deverá ser enviado para o registro geral de imóveis para anotação do novo proprietário (transmissão da propriedade).

» Certidão - é a cópia entregue ao vendedor para dar baixa em seu patrimônio e em sua declaração de bens junto à Secretaria da Receita Federal.

O corretor deverá indicar que o comprador realize o registro da escritura de compra a fim de garantir os seus direitos.

Estudo da documentação
Quando uma pessoa adquire um imóvel recebe a escritura ou outro título de propriedade, devendo verificar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e se existe a certidão do registro daquela matrícula.

Passo principal que o corretor de imóveis deverá realizar para o estudo da documentação imobiliária é o de ler atentamente o documento (título de propriedade) e em caso de dúvidas consultar um advogado.

Títulos de propriedade

Seguem abaixo os tipos de títulos de propriedade:

a. Escritura de Compra e Venda – quando o comprador paga a vista recebe o título definitivo.

b. Escritura de Compra e Venda com o Pacto Adjeto de Hipoteca ou de Alienação Fiduciária – quando o comprador paga o total do preço, através de empréstimo financeiro, o imóvel fica hipotecado ou alienado ao credor (o agente financeiro), como garantia de pagamento.

c. Escritura de Promessa de Compra e Venda – quando o imóvel é vendido a prazo, o comprador recebe a outorga desse tipo de escritura e quando acabar de pagar, receberá a sua escritura definitiva de compra e venda.

d. Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos – quando o vendedor tem uma promessa de compra e venda que ainda não está quitada e resolve vender.

e. Escritura de Promessa de Cessão de Direitos – venda idêntica ao exemplo anterior, porém a parte de quem revende é recebida a prazo.

f. Escritura de Cessão de Direitos Hereditários – o vendedor recebeu o imóvel de herança, mas o inventário ainda não está concluído ou ainda não foi aberto.

g. Escritura de Doação – quando o proprietário doa uma propriedade a outro, para um filho, por exemplo.

h. Escritura de Doação em Pagamento – quando uma pessoa tem uma dívida e, não tendo como pagá-la, dá um imóvel seu como pagamento dessa dívida.

i. Escritura de Permuta – quando uma pessoa troca um imóvel por outro, mesmo de diferentes valores, havendo troco de uma parte para a outra.

j. Carta de Arrematação – quando uma pessoa adquire um imóvel por meio de um leilão público.

k. Carta de Adjudicação – quando um juiz declara, por sentença, que o imóvel pertence àquela pessoa, como num caso de separação judicial, onde um cônjuge renuncia seus direitos em favor do outro.

l. Formal de Partilha – após o falecimento do proprietário, a propriedade é do espólio do morto; e quando termina o inventário, o juiz emite o Formal de Partilha, quando se formaliza a divisão dos bens.

m. Procuração em Causa Própria – quando, em cartório, o comprador (outorgado) do imóvel se torna procurador do vendedor (outorgante) para passar a escritura para o seu próprio nome, sem a presença do vendedor, inclusive sem necessidade de prestação de contas.

n. Mandado de Usucapião – quando o juiz manda passar o imóvel para o nome da pessoa, que, por estar de posse do imóvel por muitos anos, se acha com o direito de ser dono e requer judicialmente os direitos daquela propriedade.

o. Escritura de Testamento – quando um herdeiro se habilita, no processo de inventário, a transferir para o seu nome a propriedade deixada pelo falecido.

p. Escritura de Rescisão – desfaz uma determinada transação, fazendo retornar para o proprietário original o imóvel objeto daquela rescisão.

q. Escritura de Re-Ratificação – retifica erro ou omissão em alguma escritura anterior.

r. Escritura de Convenção de Condomínio – estabelece normas, regras, deveres, direitos e obrigações de uma propriedade condominial.

s. Escritura de Extinção de Condomínio – escritura que define com quem fica as propriedades.

t. Escritura de Mútuo/Hipoteca – quando o proprietário contrai financiamento para compra de um determinado imóvel, e se confessa devedor ao agente financeiro; no mesmo ato dá o imóvel como garantia da dívida, através de uma hipoteca.

u. Alvará de autorização para venda – um juiz autoriza o cartório a lavrar um ato de venda, normalmente quando o imóvel está em fase de inventário, ou em nome de um menor etc.

Os títulos só transferem a propriedade quando devidamente registrados no Cartório do Registro Geral de Imóveis da circunscrição imobiliária respectiva.

Fonte: material da especialização em Negócios imobiliários da Unyleya

 

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