Entenda o que é, qual a sua finalidade, se sua cobrança é indevida e quem deve pagar.

Se você já comprou um imóvel em fase de construção, certamente pagou, ou ainda pode estar pagando estes juros, e muitas vezes de forma indevida. Leia o texto abaixo para entender se você deve ou não pagar esta taxa e se tem direito ao seu ressarcimento.

Mas o que são juros de evolução de obra?

Também conhecido como Taxa de Evolução de Obra, é um valor mensal cobrado dos adquirentes durante a construção do imóvel. Ou seja, se você adquire um imóvel na planta e precisa financiar parte
do valor, a construtora que realiza o empreendimento constrói usando o dinheiro que você pegou emprestado com o banco (nos casos do Programa Minha Casa Minha Vida será a Caixa Econômica Federal ou Banco do Brasil).

Esse dinheiro não é liberado de uma vez, mas sim a medida que a obra vai evoluindo, daí o nome “evolução de obra”. Este encargo representa um valor expressivo (em média 2% sobre o valor do imóvel), uma vez que sua cobrança começa com pequenos valores (por exemplo, R$ 40,00) e algum tempo depois você poderá pagar o mesmo valor da sua parcela do financiamento (por exemplo, R$ 500,00 referente ao financiamento e mais R$ 500,00 referente aos juros de obra).

Qual a finalidade da cobrança da Taxa de Obra?

A cobrança da “taxa de obra” tem por finalidade pressionar as construtoras inadimplentes com o banco a não atrasarem a entrega do empreendimento. Porém, o erro do agente financeiro está no fato que essa taxa deveria ser cobrada da construtora, e não do comprador que nada tem a ver com o não cumprimento do contrato no prazo estabelecido e é o maior prejudicado no atraso da entrega do imóvel. Mas então, quem deve pagar os Juros de Evolução de Obra?

Apesar de existirem entendimentos de que esta cobrança não possa ser direcionada ao consumidor, o Superior Tribunal de Justiça considerou legal a cobrança direcionada ao adquirente, desde que observado alguns parâmetros dos quais falarei abaixo. O grande problema é que na maioria das vezes o que acontece é que no momento da venda do imóvel os corretores não informam ao cliente da existência desta taxa e o consumidor assina o Contrato de Promessa de Compra e Venda com a construtora totalmente no escuro, sem saber que terá que pagar esta taxa e muito menos a destinação desse dinheiro. Ele só vai saber da existência dos juros de evolução de obra no momento da assinatura do contrato de financiamento com o banco, depois de já ter assinado o contrato com a construtora, não sendo facultado o seu pagamento, uma vez que a negativa importará na incidência de diversas multas já previstas na Promessa de Compra e Venda anteriormente assinada.

Essa conduta fere um dos direitos básicos dos consumidores, previsto no inciso III, do artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, que consiste no recebimento de informações claras e adequadas sobre os produtos e serviços a serem adquiridos, além de infringir também o Princípio da Transparência nas relações de consumo.

Quando a cobrança da Taxa de Evolução de Obra é indevida?

Como mencionei acima, o Superior Tribunal de Justiça considerou legal a cobrança direcionada ao adquirente, porém, ela se torna ilegal quando: O consumidor continua a pagá-la após o prazo estabelecido no contrato para a entrega das chaves do imóvel, bem como após a tradição do bem; ou o imóvel ser entregue sem a emissão do habite-se.

Desta forma, se você continua ou continuou pagando os juros de evolução de obra após a data estabelecida no contrato para o término do prazo de construção, ou então, após a entrega do imóvel, essa cobrança pode ser ilegal, cabendo a restituição do valor pago indevidamente, em dobro, conforme dispõe o parágrafo único, do artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor.

Para saber se você tem direito ou não a esta restituição, é importante a análise dos contratos e da documentação imobiliária envolvida na compra do apartamento. Portanto, não deixe de procurar um advogado de sua confiança especialista em Direito Imobiliário para a análise do seu caso em específico.

Publicado No Diário das Leis da primeira quinzena de junho de 2019.

Barbara Caliari* A Autora é Advogada em Vila Velha, ES. Trabalha no escritório Caliari Machado Cardoso Advocacia.