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Inundação no imóvel causada por chuvas: responsabilidade do locador ou do locatário?

Publicado em 03 de Outubro de 2019 às 09:33 AM

Em inúmeras cidades do país, as chuvas causam diversos prejuízos aos donos de imóveis. Tanto imóveis comerciais quanto imóveis residenciais. Com as fortes chuvas, diversos imóveis sofrem inundação, fato que pode trazer prejuízos aos moradores e comerciantes, tanto na esfera patrimonial quanto na esfera moral.

Diante disso, de quem é a responsabilidade pelos danos advindos destas inundações: do locador ou do locatário?

I - Locador deve entregar o imóvel ao locatário para o fim a que se destina

Para tratar do questionamento acima, antes é preciso esclarecer que dentre as diversas obrigações do locador (art. 22, Lei do Inquilinato nº 8.245/ 91), está a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.

Conjuntamente com esta obrigação, é preciso ter em mente que o locador deve agir com boa-fé na entrega do imóvel ao locatário. Ora, como proprietário do imóvel, o locador conhece a fundo suas características e os seus problemas. De forma que, ao entregar o imóvel para locação, deve ele informar ao locatário as atuais condições do imóvel. Isto pode ser feito através de uma cláusula contratual ou até mesmo de uma vistoria, detalhando as características do imóvel.

II - Quando o locador entrega um imóvel com vícios ao locatário

Caso o locador entregue ao locatário um imóvel que apresente vícios que não foram identificados quando da assinatura do contrato, pode o locatário romper com a locação sem pagar a multa contratual. Adicionalmente, tem o locatário o direito de pleitear indenização por perdas e danos incorridos em virtude da entrega do imóvel de maneira incompatível com o uso esperado. Mas caso o locatário já tenha entrado no imóvel e só então percebe que o mesmo não é adequado para seu uso, pode ele ingressar com uma ação para obrigar o locador a colocar o imóvel em condições para o uso a que se destina.

III - Mantenha o locador informado sobre o imóvel locado

Ao mesmo tempo que deve o locatário ser informado das condições reais do imóvel, quando de sua locação, deve o locatário sempre informar ao locador sobre eventuais problemas ocorridos no imóvel. Caso haja o rompimento de uma tubulação, por exemplo, deve o locatário manter o locador informado.

Recomendase que isto seja feito por escrito (whatsapp e e-mail valem, mas peça a confirmação da leitura). Esta informação demonstra a boa-fé do locatário e também mostra ao locador a necessidade de manutenção no imóvel. De forma que se faz relevante.

IV - Inundação decorrente de evento da natureza: de quem é a responsabilidade?

As inundações decorrentes de eventos da natureza são juridicamente consideradas casos fortuitos. São questões que fogem do controle das partes. Situações que o locador não pode controlar. Elas simplesmente acontecem!

Quando ocorre um caso fortuito e não fica comprovado que o locador teve culpa no dano causado, a jurisprudência de Minas Gerais tem o entendimento de que não há que se falar em condenação no pagamento de indenização pelo locador:

“Ação de rescisão contratual. Locação. Deslizamento. Desabamento parcial do imóvel. Caução. Restituição. Pagamento não comprovado. Caso fortuito. Danos materiais. Não cabimento. Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do seu direito. Não comprovado o pagamento de caução, não há que se falar em sua restituição. Restando demonstrado a ocorrência de caso fortuito e inexistindo prova acerca da culpa do locador pelo desabamento de parte do imóvel, incabível a sua condenação no pagamento de indenização pelos prejuízos sofridos pela locatária. (TJMG - Apelação Cível nº 1.0024.12.051503-6/001, Relator: Des. Estevão Lucchesi , 14ª Câmara Cível, julgamento em 16/11/2017, publicação da
Inundação no Imóvel súmula em 24/11/2017).”

Portanto, em se tratando de questão alheia ao controle das partes, esta situação não gera o dever de indenizar nem ao locador, nem ao locatário. Mas é preciso que cada situação seja avaliada em suas minúcias, pois qualquer detalhe pode influenciar no entendimento do julgador. A questão, portanto, requer sempre a atenção de um profissional especializado na matéria para a melhor orientação jurídica.

Do Diário das Leis, 1ª quinzena de outubro de 2019

Fellipe Duarte* O autor é Advogado em Juiz de Fora, MG. Especialista em Direito Imobiliário. Pós-graduado em Direito Ambiental, Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM); Membro das Comissões do Meio Ambiente e de Direito Imobiliário da OAB

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