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Imóvel na Planta

Vícios no imóvel adquirido na planta

Publicado em 12 de Maio de 2021 às 03:57 PM

 

1.       Do prazo para reclamar 

 

Existem legislações que tratam sobre os vícios, agora precisamos ver o prazo que tais leis estipulam para que sejam reclamados os respectivos defeitos.

 

 Do prazo no Código Civil

 

1.1. Vício aparente 

Se estivermos diante de um vício aparente, não existe qualquer responsabilidade, portanto, não há o que reclamar.

 

1.2. Vício oculto

 

Por outro lado, se estivermos diante do vício oculto, o sujeito tem o prazo de 1 (um) ano para reclamar. Mas a partir de quando começa a correr o prazo? O prazo começa na data em que teve a entrega do imóvel, conforme caput do artigo 445 do Código Civil.

 

Se estivermos falando de um vício cujo só pudesse ser conhecido futuramente, o prazo começa a ser contado da data do conhecimento do vício, sendo que tal conhecimento deve acontecer em até um ano da data de compra do imóvel, é o que dispõe o §1º do artigo 445.

 

Se o sujeito já tinha a posse do imóvel antes da aquisição do mesmo o prazo para reclamar do vício é de seis meses.

 

O prazo tratado aqui é para o ingresso da ação redibitória para pedir a resolução do contrato e devolução do valor ou ação estimatória para abatimento do preço. Em relação a ação de indenização, seja por dano moral ou material, não se aplica o prazo aqui tratado, mas sim o previsto no artigo 206 do Código Civil (3 anos).

 

1.3. Vício em relação a solidez e segurança

 

O Código Civil dispõe que deve haver uma garantia de 5 anos sobre a solidez e segurança da obra, conforme o que diz o artigo 618. Acontecendo o vício dentro destes 5 anos, contando a partir da data em que surge o vício, o sujeito tem o prazo decadencial de 180 dias para ingressar com a ação para resolução do contrato.

 

Se o interesse for em receber indenização, não se aplica o prazo de 180 dias.

 

Se for tratar de indenização por responsabilidade contratual aplica-se o artigo 205 do Código Civil, sendo o prazo para a ação de 10 anos. Se falarmos de uma responsabilidade por ato ilícito, o prazo é de 3 anos, conforme artigo 206 do Código Civil.

 

1.4. Vício sobre a medida

 

 De acordo com o artigo 500 do Código Civil, o adquirente pode exigir que o vendedor complemente a área, resolver o contrato ou abatimento do valor pago. 

 

O prazo para requerer o que lhe é de direito é de 1 ano, a contar da data do registro, como dispõe o artigo 501.

 

Assim como nos vícios anteriores, o prazo de 1 ano não se aplica para a pretensão de uma indenização.

 

2.       Do prazo no Código do Consumidor

 

2.1. Vício por insegurança

 

O Código do Consumidor no artigo 27 fala que o consumidor tem o prazo de 5 anos para pedir a reparação de danos. O prazo começa a ser contado quando o consumidor tem a ciência do dano e quem o causou.

 

2.2. Vício por inadequação

 

Tratando-se um vício de qualidade, o fornecedor tem o prazo de 30 dias para resolver o problema, podendo o consumidor pedir a substituição, restituição do valor pago ou abatimento.

 

Sendo vício de quantidade, além dos pedidos acima citados, o consumidor pode pedir a complementação da medida/ quantidade, se for possível.

 

Se estivermos diante de um vício por inadequação aparente o prazo para reclamar é de 90 dias, contado a partir da data de entrega. Já se o defeito for oculto, o prazo é de 90 dias e começa a ser contado da data em que se teve ciência do vício.

 

Observa-se que, o Código de Defesa do Consumidor nada prevê em relação ao prazo para reclamar quando o vício por inadequação for de quantidade, por este motivo se aplica o previsto no artigo 501 do Código Civil.

 

3.       Da vida útil

Quando o consumidor compra um imóvel na planta, a construtora estabelece no contrato e/ou manual o prazo de garantia. Normalmente para cada item do imóvel é previsto um prazo de garantia.

 

Imaginemos a seguinte situação: você comprou um apartamento na planta e no manual fornecido estabelece que os azulejos e pisos tem o prazo de garantia de 5 anos. Quando completou 7 anos que o imóvel foi entregue, o piso da sala começou a descolar.

 

Pelo o que consta no manual da construtora, a garantia já foi perdida. Portanto, em tese, você não teria direito de reclamar mais nada.

 

Mas quando compramos um imóvel, esperamos que os pisos durem apenas 7 anos? Acredito que a sua resposta deve ter sido não.

 

Quando falamos no Código de Defesa do Consumidor e do vício oculto devemos pensar na vida útil do bem. Ora, trata-se da análise da duração que se espera que o bem tenha.

 

Ou seja, mesmo que esteja previsto no contrato um prazo de garantia, se espera que o bem dure mais que o pactuado, o fornecedor responde pelos vícios mesmo após o prazo de garantia.

 

Voltando ao exemplo, na data em que o piso começou a descolar o consumidor tomou ciência do vício, portanto, começa a correr o prazo para reclamar o que lhe é de direito.

 

Ressalta-se que, se o problema apareceu por culpa do consumidor, não há o que se falar em responsabilidade do fornecedor.

 

A título de curiosidade, existe uma NBR que trata do sobre o desempenho dos empreendimentos residenciais. A respectiva norma se preocupa com alguns aspectos da construção, dentre os quais ressalto a vida útil e manutenção. Estamos falando da NBR nº 15.575.

 

Fonte: SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.a ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.

 

Tatiane Rodrigues Coelho*

* A autora é Advogada em São Paulo, SP. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário.

 

              BDI - 2ª quinzena - Abril 2021 - nº 8

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