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Imóvel locado com infiltração. E agora?

Publicado em 18 de Novembro de 2019 às 02:46 AM

Infiltrações

Quando falamos em contrato de locação a dúvida mais comum é sobre o que deve ser feito quando o imóvel apresenta defeitos, sendo que entre tais defeitos, o que mais se destaca é a infiltração. O que deve ser feito quando o imóvel apresenta infiltração? Qual postura o locador e locatário devem adotar? São as perguntas que iremos responder.

1. Obrigação do locador em relação aos reparos

Independentemente de estar no contrato ou não, por lei o locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso e deve garantir que isso aconteça durante todo o contrato, além de responder pelos vícios ocultos. Uma outra obrigação que destacamos é da responsabilidade nos reparos que tratam sobre a estrutura do imóvel e aqueles que sirvam para manter o imóvel em condição de uso. Se o imóvel apresenta um problema estrutural, ele não está cumprindo a destinação que lhe foi dada. Por problema estrutural podemos citar como exemplo rachaduras, umidade e infiltrações.

2. Obrigação do locatário em relação aos reparos

O locatário é responsável pela manutenção e reparo dos danos que estão dentro da normalidade, que seja de desgaste pelo uso. Por exemplo, o locatário é responsável pela troca de fechadura, torneira, limpeza de calhas, entre outras. Além disso, conforme previsto no artigo 23, Inciso IV da Lei do Inquilinato n° 8245/91, o locatário tem a obrigação de avisar o locador quando aparecerem problemas no imóvel em que seja de sua responsabilidade a manutenção. Portanto, sempre que houver algum problema estrutural o locatário deverá avisar o quanto antes o locador.

2.1 Como deve ser informado o locador?

O ideal é que seja feito por escrito. Recomendamos o uso do telegrama, já que assim o locatário conseguirá ter uma cópia da notificação e a confirmação de recebimento.

2.1.1 Modelo de notificação Sugerimos utilizar o seguinte modelo de notificação:

“Prezado (a). Sr (a). Nome Completo do Locador Eu, Nome Completo, inscrito (a) no CPF sob o nº 000.000.000-00, na qualidade de locatário (a) do imóvel situado à Rua de Nome Tal, n° 00, Bairro, Cidade – UF, CEP: 0000000, locado por Vossa Senhoria conforme contrato firmado em 00/00/2000, venho por meio da presente para, de acordo com o Inciso IV do artigo 23 da Lei nº 8.245/1991, notificá-lo (a) de que o imóvel se encontra com (descrever o problema), problema este de sua responsabilidade e que necessita de reparo imediato. Aguardo o pronto reparo do problema relatado. Era o que havia para notificar. 00 de mês de 20XX Seu nome completo.”

2.2 E o que a Lei do Inquilinato fala sobre os prazos?

No artigo 26 da Lei n° 8.245/ 91 diz que “se os reparos durarem mais de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente;”. Ainda, está previsto no artigo que se o prazo do reparo for mais de 30 dias o locatário poderá resolver o contrato.

3. Notifiquei o locador, mas ele não providenciou o conserto. E agora?

Se mesmo após receber a notificação o locador continuar inerte, o locatário poderá exigir o conserto ou que o locador autorize a compensação no aluguel. Mas, se o locador não consertar e nem autorizar a compensação do aluguel, ou seja, não for dada uma solução para o caso, após 30 dias, o locatário poderá resolver o contrato, por meio de um processo. Ou seja, como o locador descumpriu com suas obrigações, o locatário é autorizado a devolver antecipadamente o imóvel.

Neste sentido: “Locação de imóveis. Ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de caução e multa rescisória. Sentença de procedência. Recurso interposto pela ré. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Mérito. Problemas no telhado que ocasionaram infiltrações nas paredes e piso do imóvel. Elementos que autorizam a rescisão do contrato de locação sem culpa da locatária. Sentença mantida. Aplicação da majoração da verba honorária nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15. Recurso improvido, com determinação. (TJSP n° 100972880.2016. 8.26.0004, Relatora: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 26/07/2018, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2018)”.

3.1 Exceção de contrato não cumprido

Como já dito, o locador deve entregar o imóvel em condições de uso e fazer os reparos que são relacionados à estrutura do imóvel, sob pena de descumprir com suas obrigações. Com o descumprimento o locatário pode utilizar-se da exceção do contrato não cumprido e ter reconhecido o seu direito de descumprir sua obrigação de pagamento do aluguel, conforme disposto no artigo 476 do Código Civil. Vejamos: “Locação de imóveis – Despejo por falta de pagamento – Exceção de contrato não cumprido – Prova de que o imóvel não se prestava à habitação – Suspensão dos alugueres a partir da data da ruína do bem – Admissibilidade – Provando os réus que o imóvel locado não se prestava à habitação, existindo umidade camuflada por pintura nova e sérias rachaduras, ainda que decorrentes do início da obra realizada no imóvel lindeiro, correta a suspensão dos alugueres e desocupação do bem, porque ao locador incumbe entregar e manter o imóvel em condições hábeis aos fins a que contratualmente se destina. Recursos aos quais se nega provimento. (TJSP – Apelação sem Revisão n° 992040074594 (858481500) – Relatora: Regina Capistrano – Órgão julgador: 31ª Câmara do Sexto Grupo (Ext. 2º TAC) – Data do julgamento: 02/08/ 2005 – Data de registro: 08/ 08/2005)”.

Ressalta-se que, não é por qualquer problema que o locatário pode utilizar-se da presente exceção, ela deve ser utilizada em casos graves, já que deve prevalecer a boa-fé. E, inclusive, dependendo da gravidade, além de suspender o pagamento, o locatário pode desocupar o imóvel. Por este motivo recomendamos não tomar qualquer atitude sem antes procurar um advogado de sua confiança, que saberá lhe orientar sobre quais atitudes extrajudiciais e judiciais podem e deverão ser tomadas. Diário das Leis, segunda quinzena de novembro de 2019.

Tatiane Rodrigues Coelh. A autora é Advogada em São Paulo, SP. Especialista em Direito Imobiliário. Pós-graduada em Direito Imobiliário, pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico.

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