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Empreendimento entregue sem área de lazer, academia e paisagismo. O que fazer?

Publicado em 09 de Janeiro de 2021 às 05:47 PM

Não Cumprimento do Projeto de Empreendimento

Pergunta: A construtora, no ato da venda, prometeu que entregaria o prédio com área de lazer, academia, paisagismo, dentre outras coisas (até a presente data nada foi realizado). Existe a prova documental, propagandas, folders e a prova testemunhal de um corretor que vendeu as unidades. A instituição do condomínio foi feita há aproximadamente 6 anos. O direito do condomínio de cobrar esse ressarcimento já está prescrito? Ou esse direito cabe há algum proprietário que comprou uma unidade recentemente?

Resposta: No caso, o prazo de prescrição é decenal, conforme o disposto no artigo 205 do Código Civil, tendo em vista que a pretensão consiste na responsabilidade civil da construtora por descumprimento da oferta.

Veja os seguintes julgados, no mesmo sentido:
“Ementa: Compra e venda. Ação de abatimento de preço c.c de indenização por perdas e danos. Alegação de que o empreendimento foi entregue sem a área de lazer, apesar de ter sido prometida. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Prescrição. Não ocorrência. Prazo decenal aplicável nos casos em que se pleiteia indenização por descumprimento de oferta. Promessa de entrega de área de lazer (bosque e quadra poliesportiva) inexistente. Ausência de qualquer disposição contratual no sentido de que o empreendimento contaria com tais itens. Material publicitário também impreciso nesse aspecto, não vinculando o fornecedor. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido”. (TJSP, Apelação Cível nº 1027630-31.2017.8.26.0224 – Relatora: Ana Maria Baldy, Comarca: Guarulhos, Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 5.2.2020, Data de publicação: 5.2.2020).

A alegação de prescrição da pretensão autoral não merece guarida, pois na hipótese aplica-se o prazo prescricional decenal, conforme o disposto no artigo 205 do Código de Processo Civil, tendo em vista que a pretensão do autor consiste na responsabilidade civil da ré por descumprimento da oferta.

“Ementa: Apelação Cível. Venda e compra de imóvel. Ação de indenização por danos materiais e morais. Desvalorização do imóvel decorrente da não entrega de infraestrutura. Parcial procedência para condenar as rés a indenizarem os compradores em 20% do valor do imóvel. Recurso das promitentes vendedoras. Prescrição ou decadência. Inocorrência. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, isto é, ser ressarcido pelo prejuízo decorrente de desvalorização do imóvel, não há incidência de prazo decadencial. Inaplicabilidade dos prazos de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, ou de 1 ano, previsto no art. 445, ambos do Código Civil. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se à prescrição decenal prevista no art. 205 do CC, e não à trienal do art. 206, § 3º, do CC. Mérito. Indenização por danos materiais. Desvalorização do imóvel adquirido, em função de não terem as demandadas entregue o empreendimento imobiliário com área verde de preservação permanente, córrego e trilha  ecoturística, conforme propaganda veiculada, além da ausência de estrutura para instalação de ar condicionado. Fatos incontroversos. Publicidade enganosa que vincula o fornecedor. Inteligência do artigo 30, do Código de Defesa do Consumidor. Problemas na obtenção de licenças e autorizações (CETESB) que representam risco inerente da atividade, ligadas ao mercado imobiliário, que não podem ser transferidas aos consumidores. Fortuito interno. A falta de implementação da área verde de entretenimento, diferencial do empreendimento, como propagandeado, por si só, autoriza a pretensão indenizatória. Quantum indenizatório. Danos materiais fixados em 20% sobre o valor do imóvel que enseja redução, a fim de evitar o locupletamento ilícito dos autores. Exegese do art. 884, do CC. Fixação em 12% que se coaduna aos ditames da razoabilidade e proporcionalidade, além de adotar o valor fixado por este Colegiado em casos semelhantes. Prestígio à segurança jurídica. recurso dos promitentes compradores. Dano moral. Não configuração. O puro e simples descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes desta Colenda 6ª Câmara de Direito Privado. Sucumbência integral em face das rés. Impossibilidade. Partes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos, não havendo subsunção ao parágrafo único do art. 86, do CPC. Sucumbência recíproca mantida. Recurso dos autores desprovido e das rés parcialmente provido”. (TJSP, Apelação Cível n° 1025445-59.2017.8.26.0114, Relator: Rodolfo Pellizari, Comarca: Campinas, Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 7.7.2020, Data de publicação: 7.7.2020).

Legitimidade ativa

A Legitimidade Ativa, poderá ser delineada por quem teve o seu imóvel desvalorizado pela não entrega do que fora prometido. Também, conforme a jurisprudência do STJ: “Tem o condomínio, na pessoa do síndico, legitimidade ativa para ação voltada à reparação de vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas" (STJ - AgRg no REsp nº 1.344.196/SP, Relator: Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16.3.2017, DJe 30.3.2017), pois o Condomínio Requerente não buscaria na demanda pleitear os reparos nos apartamentos, mas falhas na prestação de serviços relacionadas às áreas comuns. Contudo, o condomínio por representar a coletividade dos moradores, tem legitimidade e interesse com a possibilidade dos condôminos serem representados pelo síndico para pleitear a reparação das áreas comuns. “(…). Vícios de construção. Indenização. Inépcia da inicial. Opção do condomínio promover ação de obrigação de fazer ou indenizatória. Ausência de exigência legal de que proceda à reparação antes de pleitear o valor necessário para solucionar os problemas encontrados. Legitimidade e interesse do condomínio. Possibilidade dos condôminos serem representados pelo síndico para pleitear a reparação tanto das áreas comuns, quanto das unidades autônomas. Aplicabilidade do art. 618 do Código Civil (…)”. (TJSP, Apelação n° 9121196-13.2002.8.26.0000 – 6ª Câm., Relator: Paulo Alcides, Data do julgamento: 12.8.2010).

Diário das leis, 1ª quinzena - Outubro 2020

 

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