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Elevado índice de inadimplência é ignorado pelas imobiliárias virtuais que aumentam os riscos para os locadores

Publicado em 02 de Setembro de 2019 às 10:29 AM

Imobiliária virtual

Com a evolução da tecnologia e da internet surgiram as redes que uniram dezenas de imobiliárias que aprimoraram seus processos, reduziram custos e agilizaram o fechamento dos negócios. Os candidatos à compra e à locação passaram a ganhar tempo ao visualizar no site de uma imobiliária o estoque organizado de dezenas de parceiras, sem o risco de perder tempo com ofertas repetidas como ocorre nos classificados de jornais e sites de anúncios.

A modernidade, a busca do melhor atendimento aos clientes e a interligação de informações, a digitalização são bem vindas, tendo sido bem assimiladas pelas Redes Imobiliárias, que mantiveram o compromisso de proteger o locador ao não dispensar fiadores, seguro fiança ou outras alternativas. Posteriormente, entre 1994 e 2000, surgiram as empresas “ponto com”, que atuavam no desenvolvimento de tecnologia da informação e comunicação, baseadas na internet, tendo suas ações super valorizadas. No auge da especulação, em março de 2000, o índice Nasdaq da Bolsa de Nova York atingiu 5000 pontos. Depois a Bolha da Internet se esvaziou rapidamente, e, já no início de 2001, muitas empresas “ponto com” foram vendidas, reduzidas ou simplesmente quebraram e desapareceram.

A seguir surgiram as startups com ideias mirabolantes, algumas muito boas e outras que não se sustentam, pois apesar dos balanços negativos, estranhamente recebem investimentos de capitais de risco. E assim, vemos a “Imobiliária Virtual” fazendo o que ninguém em sã consciência fazia. Alugar sem qualquer garantia, dando a entender que têm capacidade e patrimônio para pagar o proprietário do imóvel caso o inquilino fique inadimplente. O fato é que na maioria das cidades onde atua, como por exemplo, em Belo Horizonte, a “Imobiliriária Virtual” não tem endereço e nem telefone, pois sua sede é em São Paulo, não tendo patrimônio capaz de garantir as centenas de locações que realizou.

“Imobiliária Virtual” se nega a dar informações

A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, enviou em 2018, pelo correio, com AR, duas solicitações para que a “Imobiliária Virtual” explicasse como procede nos casos em que os inquilinos ficam muitos meses sem pagar, especialmente nas diversas situações em que o imóvel é desocupado com danos que impossibilitam a nova locação. Nenhuma resposta foi dada. Ninguém sabe como receber uma dívida da “Imobiliária Virtual” ou sequer se a startup possui bens para garantir as locações da maneira como promete.

“Imobiliária Vitual” nega em juízo o que promete na propaganda

Constata-se inúmeras reclamações de locadores no portal “Reclame Aqui” que se sentem desassistidos quando o inquilino se recusa a pagar a dívida e os danos, pois a imobiliária nesse momento esclarece que seu papel é de apenas mediar e não de acionar o devedor. E visando dificultar o acesso à justiça, mesmo nas locações em outras cidades, a imobiliária estabelece nos contratos que qualquer conflito será decidido por arbitragem somente em São Paulo, gerando um alto custo. Nas contestações aos processos em que é cobrada para cumprir a promessa de que pagará os aluguéis sempre em dia, a “Imobiliária Virtual”, alega “carência da ação e ilegitimidade passiva da imobiliária”, e insiste que nunca garantiu nada e que por isso não pode ser responsável pelos pagamentos.

Reproduzimos aqui parte da contestação do processo nº 0002680-46.2019.8.26.0016 da Vara do Juizado Especial Cível Foro Central de São Paulo: “O requerido, na condição de mero administrador e intermediador da locação, não pode ser demandado judicialmente quanto ao pleito em questão, tendo em vista que inexiste obrigação legal ou contratual por parte do Requerido (Quinto Andar) quanto ao ressarcimento dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual ocasionado pelo locatário”. ... “No contrato objeto da presente demanda, não há qualquer cláusula prevendo a responsabilidade do Requerido pelos danos que possivelmente venham a sofrer o imóvel, sobretudo em relação ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação”. ... “O Requerido não assumiu qualquer responsabilidade pelos atos praticados por terceiros, devido a sua condição de mero administrador, intermediador e facilitadora do contrato de locação em tela”. Esses argumentos são contrários ao que ela divulga nas suas propagandas, sendo que no site da “Imobiliária Virtual” está estampado: “Aluguel rápido, online, seguro e sem fiador”. “Proprietário, o Quinto Andar assume o compromisso do seu recebimento em dia, todo mês”. “Você recebe independente do pagamento do inquilino. A “Imobiliária Virtual” garante que você receba o aluguel sempre no dia combinado, independente do pagamento do inquilino. Queremos que você tenha a tranquilidade de contar com o dinheiro, sem ter preocupação ou dor de cabeça”. ... “nossos especialistas fazem análise de crédito rigorosa, que garante que os nossos inquilinos são bons pagadores”.

Publicidade enganosa caracteriza oferta e integra o contrato

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 30, os fornecedores de serviços, quando veiculam publicidade ou informação, por qualquer meio de comunicação, são obrigados a dar cumprimento às promessas feitas, e assim, aquelas promessas das propagandas, integram o contrato, de forma que, independente de constar nas cláusulas do contrato efetivamente assinado, o fornecedor tem que cumprir o prometido.

Vejamos o texto da Lei: “Art. 30 Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.” Por isso mesmo que o art. 37 do mesmo código, considera as informações ou comunicações de caráter publicitário que sejam falsas, como publicidade enganosa: “Art. 37 É proibida toda publicidade enganosa ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços”.

Enganar o consumidor é crime

Mantendo a coerência e o combate à práticas maliciosas por parte de fornecedores de produtos e serviços, o Direito do Consumidor ainda tipificou como crime a propaganda enganosa. Assim, quem faz afirmação falsa ou enganosa sobre características e garantia do serviço, comete o crime do art. 66 do Código de Defesa do Consumidor: “Art. 66 fazer afirmação falsa ou enganosa, ou omitir informação relevante sobre a natureza, característica, qualidade, quantidade, segurança, desempenho, durabilidade, preço ou garantia de produtos ou serviços: Pena - Detenção de três meses a um ano e multa”.

Inadimplência no Brasil é uma das maiores do mundo

A atitude da imobiliária virtual alugar sem qualquer garantia, demonstra espírito aventureiro, ao ignorar que na realidade, no Brasil a impontualidade é muito elevada, especialmente nas locações imobiliárias. O Brasil é bem diferente dos Estados Unidos, Suíça e demais países avançados, nos quais a inadimplência é baixa e nos momentos que ela ocorrer o despejo é efetuado em apenas 30 dias. A implantação da digitalização e da tecnologia não pode ignorar o alto grau de inadimplência no Brasil, especialmente no setor de locações, com procedimentos lentos para se obter a desocupação do imóvel.

Uma ação de despejo por falta de pagamento demora em média 12 meses, na 1ª instância.

Após a sentença de primeiro grau, o inquilino e seus fiadores podem recorrer para o Tribunal de Justiça e até para o Superior Tribunal de Justiça, sendo comum o locador demorar cerca de 4 anos até conseguir executar e receber seu crédito. Essa é a realidade, sendo raro obter a posse do imóvel em menos de oito meses até quando se obtém a liminar, em decorrência da locação não ter fiadores ou outra garantia. Em várias cidades, como em Belo Horizonte existe apenas a 31ª Vara Cível como a única especializada em locações.

Apesar da competência e disposição do Juiz Igor Queiroz em dar celeridade aos processos da Vara Especializada de Locações de Belo Horizonte, é impossível apenas um magistrado conduzir com rapidez 11.000 processos, sendo a maioria complexos, com vários réus (inquilino e dois fiadores, podendo ser 5 citações no caso de serem casados).

O número de processos de despejo por falta de pagamento tem crescido diante do desaquecimento da economia e do desemprego, sendo que esse cenário se repete em todo o país. Em abril/18, quando a 31ª Vara se tornou especializada, seu acervo era de 10.000 processos, tendo subido em junho de 2019 para 11.038 processos, o que se explica pelo fato de a cada mês serem distribuídos mais de 200 novos processos. Após a criação da Vara Especializada em abril de 2018, essa recebeu mais 2.880 processos novos de abril a junho de 2019. De abril/18 até dezembro/ 18 a 31ª Vara recebeu 1.700 novos processos.

A situação só não está mais crítica por causa do excelente desempenho do juiz em prolatar sentenças, que totalizaram 2.791, tendo ainda prolatado 1.862 decisões liminares e mais de 11 mil despachos de abril/18 a junho/19. O Juiz Igor Queiroz ao ser indagado sobre a probabilidade do locador receber os aluguéis atrasados quando o inquilino não possui fiadores e nem bens para serem penhorados, respondeu: “Em razão das limitações legislativas, não apenas o locador mas qualquer credor, está sujeito a não conseguir receber seu crédito quando o devedor não possui bens passíveis de penhora, especialmente quando a dívida não está garantida por algum instituto jurídico, tal como fiança, seguro, hipoteca, etc. Esclareceu ainda que nas ações de despejo por falta de pagamento “o índice de purga de mora em juízo é pequeno e que não havendo acordo, normalmente os pagamentos só são realizados mediante cumprimento de sentença”.

Portanto, em regra, quando o inquilino não paga o locador fica no prejuízo se não há bens de fiadores para serem executados no cumprimento de sentença. É interessante atentar que quase nenhum inquilino tem bens e, se por acaso tiver uma casa própria, essa é impenhorável, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.009/90. Todavia, a “Imobiliária Virtual”, na cláusula 5ª, abre mão de quaisquer garantias para receber sua gratificação correspondente ao valor do 1º mês de aluguel e a sua comissão mensal. Diante do fato da imobiliária que diz que garante os aluguéis e danos do imóvel não ter bens passíveis de penhora, como fica o locador no caso de impontualidade?

Mundo virtual dificulta o recebimento de indenização

O mundo virtual é difícil de ser regulamentado, basta vermos a manchete dos jornais do dia 11/08/19 no país; “Clientes acusam corretora de bitcoins de sumir com dinheiro”, que divulgou que a NegocieCoins, considerada a maior corretora do Brasil no ramo, não pagou os investidores que lhe confiaram os bitcoins gerando mais de 200 processos desde junho/19, nos quais nada está sendo encontrado para penhorar.

Segundo a Confederação Nacional dos Dirigentes Lojistas (CNDL) e o SPC, o volume de consumidores com contas sem pagar cresceu 0,9% no primeiro semestre de 2019, na comparação com o final do ano passado. Se analisado só o mês de junho de 2019, o volume de consumidores com contas sem pagar, e registrados em listas de inadimplentes, teve alta de 1,7% ante o mesmo mês de 2018. Até abril deste ano, eram 62,6 milhões de pessoas nessa situação, o que representa quase 41% da população adulta.

A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, ao analisar os processos judiciais que vêm surgindo, nos quais nada é encontrado para ser penhorado para indenizar o locador, está preocupada com o aumento da inadimplência que tem sobrecarregado o Poder Judiciário. Apoiamos a evolução tecnológica e desejamos o sucesso das startups. Entretanto, nos preocupamos com os locadores que confiam em propagandas bem elaboradas e que deixam de perceber que nos contratos de locação (19 páginas com 101 cláusulas) e de administração/intermediação da locação (16 páginas com 94 cláusulas), ou seja, nos contratos que a “Imobiliária Virtual” afirma serem simples, não existe nenhum dispositivo entre as 195 cláusulas e parágrafos, que confirme que ela realmente garanta o recebimento dos aluguéis, encargos ou que indenizará os proprietários pelas obrigações que não forem cumpridas pelos inquilinos que são seduzidos a procurar a imobiliária, justamente por esta dispensar os fiadores e o seguro de fiança locatícia.

Diário das Leis 1ª quinzena - Setembro 2019 – nº 17

Kênio de Souza Pereira* O autor é Advogado em Belo Horizonte, MG. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

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