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É válida a penhora sobre a integralidade de imóvel submetido a time-sharing ou a multipropriedade?

Publicado em 30 de Agosto de 2019 às 06:18 AM

Time-Sharing

De acordo com a doutrina autorizada, a multipropriedade ou time-sharing, genericamente, designa uma relação jurídica de aproveitamento econômico de coisa móvel ou imóvel repartida em unidades fixas de tempo, permitindo que diversos titulares possam fazer uso dela com exclusividade cada um a seu turno de maneira perpétua ou não.

Tal modalidade vem sendo bastante difundida na esfera imobiliária, na qual o titular divide o bem, como que em condomínio em propriedade espaço temporal, onde cada proprietário tem uma escritura que será registrada a aquisição de uma fração do imóvel, podendo usufruí-la apenas durante determinado período.

Trata-se de uma criação oriunda nos Estados Unidos na década de 1960 que apesar de ter popularizado no Brasil, carece de normatização. Análise jurisprudencial No Recurso Especial de nº 1.546.165 – SP do Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. Min. João Otávio de Noronha, (info nº 589).

A Terceira Turma do Tribunal Superior de Justiça decidiu, por maioria, que a multipropriedade imobiliária tem natureza jurídica de direito real e, na hipótese de penhora do imóvel objeto de com-partilhamento (timesharing), o coproprietário pode se valer de embargos de terceiro para proteger sua fração ideal, afastando a penhora sobre a totalidade do imóvel. Em voto vencedor, o Min. João Otávio Noronha apresentou entendimento divergente que foi acompanhado pela maioria da turma, afirmando que a natureza jurídica da multipropriedade imobiliária que detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo é mais compatível com a de um direito real.

Ainda sim assinalou que não há óbice na Lei Civil nem qualquer referência à inviabilidade de se consagrarem novos direitos reais e que “em circunstâncias como a dos autos, nas quais se verifica a superação da legislação em vigor pelos fatos sociais, não pode inibir o julgador de, adequando sua interpretação a recentes e mutuantes relações jurídicas, prestar a requerida tutela jurisdicional a que a parte interessada faz jus”.

Vejamos objeto de análise: Processual Civil e Civil. Recurso Especial. Embargos de terceiro. Multipropriedade imobiliária (time-sharing). Natureza jurídica de direito real. Unidades fixas de tempo. Uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual. Parte ideal do multiproprietário. Penhora. Insubsistência. Recurso Especial conhecido e provido. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. 3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225. 4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo.

Conclusão

Conforme o exposto, não é válido a penhora integral de imóvel submetido a time-sharing ou a multipropriedade, por configurar natureza jurídica de direito real, podendo os coproprietários manejar os embargos de terceiro para proteger sua fração ideal, afastando a penhora sobre a totalidade do imóvel.

Diário das Leis, 2ª quinzena de agosto de 2019

Antonio Vinicius Silva* O autor é Advogado em Salvador, BA. Graduado em Direito e Relações Internacionais, com MBA em Política Estratégica e em Gestão da Política Estratégica. Nomeado membro colaborador da Comissão de Direitos das Prerrogativas da Ordem dos Advogados do Brasil na Seção da Bahia.

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