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É a certidão de parcelamento fiscal documento hábil a embasar requerimento de renovação compulsória de contrato de locação? 

Publicado em 10 de Junho de 2019 às 10:45 AM

Parcelamento fiscal (certidão) e renovação da locação comercial

O entendimento recentemente esposado pelo STJ através do REsp 1.698.814-SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino “(... 2. O recurso especial foi provido por unanimidade e transitou em julgado em 22/8/18)”, autoriza a flexibilização do artigo 71, III da Lei de Locações, possibilitando a aplicação de interpretação sistemática e teleológica desse dispositivo legal, para aceitar a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da ação renovatória, com a demonstração de sua quitação no curso do processo. 

Não é de hoje que o STJ admite a comprovação de quitação de impostos e taxas (requisito do artigo 71, III da Lei n° 8.245/91) após a propositura da ação renovatória, desde que tal quitação tenha ocorrido anteriormente. 

O entendimento firmado é no sentido de que a não apresentação da prova de quitação de impostos e taxas concomitantemente à propositura da renovatória não implica, necessária e imediatamente, o reconhecimento de carência de ação, pois se trata de regra procedimental, e não de direito material. 

E qual seria a solução cabível para o caso de no momento do ajuizamento dessa demanda ser apresentada certidão demonstrando a existência de parcelamento fiscal ativo, não quitado? 

Tendo em vista que o parcelamento não gera a extinção do crédito tributário, mas, tão somente, a suspensão de sua exigibilidade, seria este documento hábil para provar o regular cumprimento do contrato de locação, cuja renovação se busca? 

O entendimento recentemente esposado pelo STJ através do REsp n° 1.698.814-SP, de relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino autoriza a flexibilização do artigo 71, III da lei de Locações, possibilitando a aplicação de interpretação sistemática e teleológica desse dispositivo legal, para aceitar a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da ação renovatória, com a demonstração de sua quitação no curso do processo. 

A fundamentação de tal decisão, a nosso ver, extremamente razoável, foi a de que apesar de a ação ter se iniciado com a mera comprovação de parcelamento fiscal, demonstrou-se durante o processo o inequívoco pagamento de todas as suas parcelas, o que descaracterizou os efeitos da inadimplência durante o parcelamento autorizado pelo ente público, tornando possível, inclusive, a obtenção de certidão positiva com efeitos de negativa. Assim, ainda que o atendimento do requisito imposto pelo artigo 71, III da lei de locações se dê em duas etapas, demonstração do parcelamento prévio e comprovação de sua quitação no curso do processo, não se pode mais impedir na hipótese aqui tratada
a propositura da renovação compulsória do contrato de locação. Tal precedente, nesse aspecto, representa um desapego à formalidade exagerada e certamente será de grande utilidade para inúmeros empresários locatários que pretendem renovar suas locações. 

“Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: 

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre imóvel e cujo pagamento lhe incumbia.” 

*Rodrigo Rocha* e Nicole Grimaud** O autor é Advogado, em São Paulo, SP. Sócio do escritório Dannemann Siemsen. ** A autora é Advogada, em São Paulo, SP. Sócia do escritório Dannemann Siemsen.

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