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Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio

Publicado em 01 de Abril de 2019 às 10:11 AM

Dispensável salientar que as despesas a que se obrigam os condôminos decorrem de variada gama de gastos de manutenção e conservação do condomínio, como de vigilância, portaria, limpeza, energia elétrica, gás, água, segurança, consertos, salários, contribuições previdenciárias e outros encargos trabalhistas, não constituindo as que são exigidas pelos credores que fornecem bens ou prestam serviços junto aos beneficiados considerados individualmente, diante do uso pessoal, e debitadas na respectiva conta de cada um.

A título de exemplo, no pertinente à energia elétrica, o consumo na unidade é contabilizado na conta do respectivo titular, enquanto o correspondente ao utilizado nas áreas comuns (corredores, elevador, pátios, garagens) ingressa na conta do condomínio, de quem é exigido, e que vai compor a taxa de condomínio, em geral calculada na proporção da fração ideal. No entanto, existem bens e prestações de serviços destinados aos condôminos individuais, e que são divididas entre todos, compondo a taxa condominial, eis que não se dá a mensuração pelo uso individual.

Em face do interesse comum da coletividade que habita o edifício condominial, todos, sem exceção, ficam obrigados a contribuir para os custos condominiais. A condição de condômino é suficiente para impor o custo condominial, mas que deve se estender de modo amplo, abrangendo cessionários e promitentes compradores das unidades, Nas promessas de compra e venda e nas cessões dos direitos incidentes na unidade, respondem os que prometeram adquirir ou se tornaram cessionários, nos termos do § 2º do artigo 1.334 do Código Civil: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

Considerando que todos devem concorrer nas despesas do condomínio, na imposição do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, o descumprimento importa em grave violação aos deveres, ensejando a devida cobrança judicial, e inclusive a incidência da penhora sobre a unidade.

O conjunto dos pagamentos das taxas condominiais forma a receita, para cujo montante também ingressam os esporádicos valores recolhidos a título de multa, e de eventuais locações de áreas comuns do edifício, como lojas e espaços de estacionamento. A fixação do valor da taxa ou contribuição está condicionada ao montante das despesas, sendo que, a cada ano, em geral no seu final, ou começo do ano seguinte, na assembleia-geral ordinária, apresentará o síndico a previsão orçamentária das arrecadações que ocorrerão, sugerindo os ajustes necessários, frente a novas obrigações que surgirem ou aos reajustes que ocorrerão. Elabora-se uma previsão do montante de gastos mensais, o que levará à fixação do valor necessário para dar a devida cobertura, com a possibilidade de inclusão de novos itens ou rubricas.

O orçamento terá em conta as despesas comuns e previsíveis, que são as ordinárias, e sendo exemplificadas nos salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias, e taxas de água, energia elétrica, gás, e mais pagamentos de serviços de reparos comuns, como as de conservação e manutenção de equipamentos elétricos, mecânicos, eletrônicos, dos porteiro eletrônicos e das antenas. Ingressam os custos de revisão de elevador e de outros mecanismos internos, de jardinagem, de limpeza de piscina, de substituição de extintores de incêndio. Ingressa na relação o valor para a formação do fundo de reserva, utilizado em situações especiais.

Essas despesas são as ordinárias, ou comuns, ou normais, não havendo como relegá-las. Contabilizam-se, ainda, aquelas despesas que fogem dos gastos comuns e rotineiros, que se repetem mês a mês, e que surgem em momentos especiais, como quando se torna imprescindível uma reforma de maior vulto, ou que surgem de repente em face de consertos necessários.

Também ingressam nessa natureza as decididas para a pintura da fachada do prédio, das aberturas e das áreas comuns, para as obras de acréscimos, ou que se destinam a restaurar partes fundamentais, como a estrutura. Incluem-se as demandadas para atender indenizações trabalhistas; as exigidas para a compra de novos instrumentos, como telefonia interna e intercomunicação; as de investimento nas áreas de lazer, de jardim e outros tipos de embelezamento (ampliação de garagem, instalação de portão eletrônico, construção de salão de festas, ajardinamento, compra de móveis etc.).

Exceto as relacionadas a reparos urgentes e necessários, que poderão ser providenciados pelo síndico ou, na sua omissão, por qualquer um dos condôminos, as demais dependem da autorização da assembleia, em atendimento à regra do § 3º do artigo 1.341: “Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

A votação obedecerá, em primeira convocação, o da maioria dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; ou, em segunda convocação, o da maioria simples dos votos dos condôminos presentes.

O cálculo, para a justa distribuição entre os condôminos, de umas e outras despesas, levará sempre em conta a área individual de cada condômino, estabelecida no § 3º do artigo 1.331: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento do condomínio.”

Em princípio, a distribuição procede-se em vista da fração ideal, consoante consta do § 1º do artigo 12 da Lei n. 4.591/1964, cuja incidência persiste, já que regra geral sem correspondente em dispositivo do Código Civil: “Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

O artigo 1.334, inciso I, oportuniza a que se estabeleça de modo diferente na convenção, quando permite que a convenção determinará “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias”. Com base nessa previsão, parece não se impedir que se faça a mera divisão do total das despesas pelo número dos condôminos. Embora tal contratação padeça de justiça, a rigor não chega a ponto da nulidade, mantendo-se a sua validade se vier a sofrer impugnação.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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