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Comprei um apartamento novo e apareceram rachaduras

Publicado em 23 de Fevereiro de 2020 às 08:08 AM

Você não sabe o que fazer se comprou um apartamento novo e apareceram rachaduras, infiltrações ou outros vícios que prejudicam a segurança do imóvel?

Iremos tratar dos problemas vícios de qualidade por insegurança dos apartamentos adquiridos na planta, esclarecendo o que pode ser feito diante de tais defeitos.

1. Da relação de consumo

Em regra, quando falamos em imóvel na planta estamos diante de uma relação de consumo, já que quem compra o apartamento é o destinatário final do serviço, ou simplesmente, consumidor. No Código de Defesa do Consumidor os problemas são divididos em duas espécies:

“a) Defeito ou vício de qualidade por insegurança: é o problema que abala a segurança do produto, que arrasa com as expectativas do consumidor e que pode provocar acidente de consumo. b) Vício por inadequação: é o problema que fala da qualidade e tamanho do produto, por exemplo, baixa qualidade do material que foi utilizado”.

Quando falamos em rachaduras e infiltrações estamos tratando de defeito no apartamento, já que se trata da segurança da construção e que traz o risco de acontecer algum acidente.

1.1. Do prazo para a ação

O artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor prevê que em caso de defeito o prazo é de 5 anos para entrar com a ação para que a construtora pague pelo conserto e, se houve algum prejuízo ao consumidor, indenizar tais prejuízos. Mas atenção, o prazo de 5 anos começar a contar no dia em que o consumidor toma conhecimento do defeito e sua autoria. A autoria, em se tratando de imóvel na planta, é de fácil conhecimento, já que a construtora é a responsável pela construção, logo é responsável pelo defeito. Deste modo, o prazo começa a contar do dia que o consumidor descobre o defeito.

1.2. Da vida útil

Entrei em contato com a construtora e a mesma respondeu que já passou o prazo de garantia, portanto não podem fazer nada. Na compra do apartamento as construtoras informam o prazo de garantia que elas dão, por exemplo, podem informar que o prazo de garantia dos azulejos são de 6 anos. Então se o azulejo começa a descolar após 7 anos a construtora certamente dirá que o prazo de garantia já acabou. Mas se tratando de relação de consumo temos que fazer a seguinte pergunta: o azulejo foi feito para durar apenas 6 anos? Portanto, não importa o prazo de garantia que a construtora deu, o que deve ser levado em conta é o prazo de vida útil, ou seja, quanto tempo se espera que dure aquele bem.

2. Da aplicação do Código Civil

Apesar de ser uma relação de consumo, por algumas situações podem ser mais benéfico utilizar o Código Civil. O Código Civil divide os problemas nos imóveis da seguinte maneira:

“a) Vício de qualidade: trata dos problemas de qualidade do imóvel, por exemplo, portas que não fecham ou canos entupidos. Esse vício pode ser oculto ou aparente. b) Vício da segurança e solidez da obra: o construtor tem responsabilidade objetiva (sem a necessidade de comprovar a culpa) de garantir a obra por 5 anos. Essa garantia envolve a mão-de -obra utilizada e materiais. c) Vício por medida: o tamanho do imóvel informado pelo vendedor é diferente do que realmente mede”.

Por estarmos tratando de rachaduras, infiltrações e outros problemas que estão na estrutura do imóvel, vamos nos aprofundar no vício de segurança e solidez da obra.

2.1. Do prazo para a ação

O artigo 618 do Código Civil dispõe que o prazo para entrar com a ação redibitória (devolver o imóvel e pegar o dinheiro de volta) é de 180 dias, o prazo começa a ser contado do dia que ficar evidente o dano. Ressalta-se que, o dano deve acontecer dentro dos 5 anos que o construtor tem a responsabilidade de garantir a obra. Se a intenção for indenização por danos sofridos (materiais e/ ou morais), o prazo para ação indenizatória, segundo o STJ, é de 10 anos.

3. Da notificação da construtora

Logo que aparece o defeito no imóvel deve o proprietário do imóvel informar a construtora, para que a mesma tome as medidas necessárias e, se for o caso, pague pelos danos causados. O ideal é que seja feito por escrito, seja por e-mail ou carta com AR (aviso de recebimento), para que fique documentado que a construtora tomou ciência do defeito. Caso seja feita por meio do telefone, não esqueça de anotar o dia, hora e o número de protocolo da ligação. Se a construtora se manter inerte, será necessário entrar com um processo. Tome cuidado quanto aos prazos para entrar com a ação. Passado os prazos aqui previstos não terá mais o interessado o direito de procurar a justiça para resolver a questão.

4. Algumas dicas

Além de informar a construtora, de acordo com o caso concreto, pode tomar as seguintes atitudes:

• Tirar foto e gravar vídeos que mostrem as rachaduras, infiltrações, etc.

• Contratar um perito para fazer um laudo.

• Dependendo da gravidade, chamar a Defesa Civil.

Tatiane Rodrigues Coelho* A autora é Advogada em São Paulo, SP. Especialista em Direito Imobiliário. Pós-graduada em Direito Imobiliário. Pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico.

www.franciscoegito.adv.br assessoria jurídica em negócios imobiliários. Direito Civil, com ênfase em imobiliário e condominial. Direito empresarial e trabalhista. Telefone 2709-4464 ramal 208.

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