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Como funciona o financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?

Publicado em 04 de Junho de 2019 às 12:05 PM

Adquirir a casa própria é um dos desejos mais presentes na vida de qualquer pessoa. Porém, para conseguir realizar esse sonho, muitas vezes o comprador precisa contratar um financiamento para ajudar em sua aquisição. No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado por dois sistemas: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Mas por apresentar mais vantagens e cobrar taxas de juros menores, o Sistema Financeiro de Habitação costuma ser o preferido dos compradores. Logo, isso faz do SFH a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país. 

O que é o Sistema Financeiro da Habitação? 

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil. Criado em 1964 através da chamada lei do SFH, a iniciativa tem como grande objetivo de reduzir o deficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos. Ou seja, com o SFH, boa parte da população que não possui condições para contratar um financiamento tradicional consegue adquirir sua casa própria com mais facilidade. O recente programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é uma das iniciativas que fazem parte do SFH. 

Como funcionam os financiamentos do SFH? 

Contando com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária, os financiamentos feitos através do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras estipuladas pelo governo e fiscalizadas pelo Banco Central. Uma dessas regras diz respeito ao valor máximo que o imóvel pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil. Além disso, o financiamento
por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel incluindo as despesas acessórias da operação. 

Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida. Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média, podendo chegar até 35 anos (420 meses). Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise financeira e apresentar alguma comprovação de renda. Isso ocorre devido ao limite estabelecido pelo programa para o valor das parcelas, que não podem ser maiores que 30% da renda mensal de quem contrata.

Exigências e requisitos para obter um financiamento pelo SFH 

Para conseguir o financiamento o interessado não pode ter restrições cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos governamentais. Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal não podem realizar um financiamento pelo SFH. Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo: Seja residencial e esteja localizado em área urbana; esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis; não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos; esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há, pelo menos, um ano. Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento.

Porém, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas: ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS; não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH; não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído. 

Como o SFH é financiado?

O Sistema Financeiro de Habitação utiliza principalmente os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para fomentar suas operações. Portanto, esse sistema é financiado, basicamente, pelo saldo das contas de Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS. De acordo com a lei, 70% da captação feita por essas duas fontes devem ser destinadas a financiamentos habitacionais. Deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH. Já o restante dos recursos são advindos de demais captações realizadas à taxa de mercado, como as Carteiras Hipotecárias, por exemplo. 

Tiago Reis* O Autor é Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research. (https://www.sunoresearch.com.br)

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