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Como comprar um imóvel ou adquirir a posse com segurança

Due Diligence

Publicado em 26 de Novembro de 2019 às 09:35 AM

Não há dúvida que o maior sonho do Brasileiro é a aquisição da casa própria, todavia, no mais das vezes neste momento, tão importante, são descuidados, acreditam em profissionais despreparados e a consequência disso é a perda do dinheiro investido ou um entrave judicial que poderá levar anos e muito investimento. Por isso importante a Due Diligence!

A Due Diligence trata-se de um processo prévio de investigação e de auditoria de informações indispensáveis com a finalidade de gerar segurança na concretização de negócios imobiliários para os compradores e vendedores tanto para investidores ou consumidor final. A Due Diligence imobiliária é definida como procedimento sistemático preventivo de análise de informações e documentos, visando à verificação da situação jurídica do imóvel objeto de negociações, identificando possíveis ativos e passivos contábeis e jurídicos. O referido procedimento é amplamente utilizado principalmente em negociações que visam a aquisição de um bem imóvel para a construção de empreendimentos, sejam eles residenciais ou comerciais.

Em outros países este procedimento é muito comum, principalmente nos EUA, e países Europeus, pois é como ocorre hoje com veículos ao pedir um laudo cautelar. Vejamos. Ao comprar um automóvel você faz uma perícia completa, porém ao adquirir um imóvel faz uma busca simples, isso não faz sentido. Com este procedimento lhe será fornecido um laudo e poderá este documento servir de um requisito a mais que pode valorizar seu imóvel quando for vendê-lo. Neste caso, o estudo contemplará diversos aspectos do objeto da negociação e das partes envolvidas, dentre os quais podemos citar questões de natureza tributária e fiscal, cível, trabalhista, ambiental, urbanístico, propriedade intelectual, regulatório e concorrencial, em âmbito judicial e extrajudicial, nas esferas Municipais, Estaduais e Federais.

Cumpre ressaltar que a Due Diligence não existe como figura jurídica autônoma na legislação brasileira e, desta forma, é considerada pela doutrina como uma metodologia a ser utilizada opcionalmente pelas partes, podendo ser aconselhável em diversos momentos da negociação. A identificação de contingências em momento anterior à conclusão do negócio permite às partes estabelecerem um equilíbrio entre o preço e os riscos envolvidos, bem como estabelecer mecanismos que ofereçam real garantia ao negócio. Sendo assim, é de extrema importância a adoção de procedimentos de Due Diligence antes de concretizar qualquer negociação, uma vez que esta ferramenta é capaz de demonstrar, com muita clareza e elevado grau de segurança todas as variáveis que devem ser avaliadas antes da conclusão dos negócios.

Neste procedimento se analisa com profundidade a vida do imóvel e das partes para evitar situações que somente um especialista em Direito Imobiliário poderá identificar. Hoje é muito comum as imobiliárias pedirem somente simples certidões e fazer uma análise superficial o que não garante os eventuais riscos que são expostos às partes. Por isso, antes de adquirir um imóvel, seja à vista ou financiado busque um profissional de confiança e requeira uma Due Diligence, elaborando um parecer que deve acompanhar a documentação do imóvel.

Renato Donizeti Pelagali. O autor é Advogado em São Paulo, SP. Professor de Direito Civil.

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