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Comissão de corretagem. Quem deve pagar?

Publicado em 12 de de 2019 às 09:29 AM

A regra geral está consubstanciada no artigo 725 do Código Civil, que trata que o comprador não pode ser o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, sobretudo se o negócio não se conclui: “Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Por um bom tempo foi aceito o entendimento de que apenas o vendedor deveria pagar o corretor, visto que esse era quem recebia o pagamento pelo imóvel, podendo separar parte do valor para realizar o pagamento. Alguns doutrinadores e Tribunais, como o Tribunal de Alçada de São Paulo, entendiam que era inadmissível que ambos, o comprador e o vendedor, pagassem ao corretor, alegando que isso geraria um verdadeiro enriquecimento ilícito.

Atualmente, a corrente majoritária traz que, deve pagar a comissão de corretagem aquele que contratou o serviço, podendo ser o comprador ou o vendedor. Tal corrente é amparada pelo artigo 722 do Código Civil, que dita: “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Dessa forma, “uma pessoa” poderá ser tanto um comprador quanto um vendedor, devendo pagar ao corretor aquele que o contratou.

Diferente do entendimento do Tribunal de Alçada de São Paulo, é permitido atualmente que o corretor cobre de ambos, comprador e vendedor, desde que de boa-fé informe para ambos que receberá dos dois e cobre os valores de seu serviço de acordo com o que realizou para cada um deles, não praticando ilicitude, o corretor, se agir nesses moldes. Segundo entendimento do Segundo Tribunal de Alçada Civil (Apel. S/ Rev. nº 671.018-00/0, 1ª Câm. Rel. Juiz Prado Pereira, J. em 10.02.2004), ambos (comprador e vendedor) pagarão a comissão de corretagem, em caso de permuta de imóveis.

Uma dúvida muito comum é a questão de quem deve pagar a comissão de corretagem quando a compra é realizada em um evento de lançamento pela construtora, visto que é comum às construtoras atribuírem o pagamento ao comprador. Atualmente, a questão tratada acima tem entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não é ilícito que as construtoras atribuam o pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que feito de boa-fé, informando devidamente e claramente ao comprador que ele arcará com esse valor e que, o mesmo foi pago diretamente ao corretor, bem como descontando-se o valor da comissão de corretagem do valor do imóvel e comprovando por meio de documentos cabíveis que o comprador entendeu e concordou com tal proposta.

Nesse sentido, é válido ressaltar o entendimento trazido por Luiz Antonio Scavone Junior (2017, p.389) que dita: [...] “Resta evidente que o vendedor suporta o pagamento da comissão pela intermediação do negócio, o que faz pelo desconto operado no valor aceito na proposta e, em razão do poder negocial das partes e da autonomia da vontade, nada impede que o comprador assuma o pagamento mediante desconto no preço. Aliás, esta é a praxe corrente no mercado e nada tem de ilegal desde que dada ciência ao adquirente, não sendo possível aceitar afirmação de erro ou pressão, não só porque é dever do adquirente ler o que assina, presumindo-se que tenha ele tirocínio suficiente para compreender o teor das cláusulas do instrumento que pactuou e da proposta que firmou na medida em que adquire imóvel, fato não corriqueiro e que, por si só, já reclama maior atenção daquele que manifesta a vontade negocial. Ainda nesse sentido, caso haja resolução contratual e a resolução não se der por culpa da parte vendedora, é possível argumentar que os valores pagos de comissão de corretagem não devem ser devolvidos, visto que é uma verba não incluída no contrato principal, bem como que não seria viável transferir essa parte do risco do negócio que acarretou o prejuízo ao vendedor. Em verdade, há boas argumentações em sentido contrário também. Destarte, resta claro que respeitando-se as condições aqui já colacionadas, não é ilícito transferir a obrigação de pagamento da comissão de corretagem para o comprador, não havendo venda casada visto a corretagem ser contrato acessório do contrato principal.

Ainda nesse sentido, é válido ressaltar outra questão polêmica, quem deve pagar os valores atribuídos como pagamento pela SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária), sendo uma assessoria dada pelo corretor ao comprador referente à obtenção de financiamento bancário com valores geralmente mais viáveis. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem se manifestado entendendo que geralmente, no caso da SATI, a informação não é transmitida de forma adequada ao comprador, bem como quase sempre é confusa a explicação de quais serviços, efetivamente, serão prestados dentro dessa modalidade.

Nesse sentido, essa questão foi alvo de julgamentos repetitivos no Superior Tribunal de Justiça, sendo pertinente verificar o que aduz Luiz Antonio Scavone Junior (2017, p.393) sobre a questão: a) No Recurso Especial nº 1.551.956/SP (2015/0216 171-0), tratou-se da incidência de prescrição trienal quanto à pretensão de restituição de valores a título de corretagem e Sati (CC, art. 206, §
3°, IV: “Art. 206. Prescreve: [...] § 3° Em três anos: [...] IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;”); b) No Recurso Especial nº 1.551.951/SP (2015/0216 201-2), ficou assentada à legitimidade passiva da incor-poradora para responder pela restituição nas hipóteses em que é cabível, ou seja, quando a transferência da obrigação de pagar a comissão não foi claramente disposta nas tratativas preliminares, proposta ou contrato; c) No Recurso Especial nº 1.559. 511/SP (2016/ 0129715-8), o STJ estabeleceu as condições para a legalidade da transferência da obrigação de pagar a comissão, ou seja, nos termos do aresto, “desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”, bem como, em regra, a abusividade da cobrança do Sati ou atividade congênere”.

Destarte, conforme todo o colacionado acima, prevalece a autonomia da vontade das partes, desde que todas as obrigações tenham sido tratadas por meio da boa-fé, com informações transparentes e notadamente convencionadas entre as partes, sendo lícita a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem para o comprador desde que feita obedecendo a legislação e os princípios em vigor. 28 2ª quinzena - Dezembro 2019 – nº 24

Larissa Tavares* A autora é Advogada em São Paulo, SP. Especialista em Direito Civil e Processual Civil e Direito Imobiliário. Possui MBA em Direito Imobiliário. Pós-graduanda em Direito Civil e Processual Civil. Cursando Advocacia Sistêmica e Coaching Sistêmico

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