Notícias


Combatendo a inadimplência nos condomínios: soluções inadequadas e adequadas

Publicado em 20 de Maio de 2019 às 09:21 AM

I - A redução da multa condominial frente ao Código Civil.

A inadimplência representa fator de primordial apreensão entre síndicos e administradores condominiais. Ante a revogação da Lei nº 4.591 de 1964, especificamente o Título I (Do condomínio), a multa, antes limitada a 20%, encontra- se reduzida a irrisórios 2% de acordo com o artigo 1.336, parágrafo primeiro do Código Civil.

II – Soluções inadequadas e não recomendadas no combate à inadimplência. 

No ímpeto de minimizar o inadimplemento, alguns síndicos buscaram através de soluções nada convencionais, compelir os condôminos a cumprirem com suas obrigações. Dentre as atitudes adotadas
destacam-se: 

- Suspensão do fornecimento de água aos apartamentos; 

- Proibição de uso dos elevadores; 

- Proibição de uso das áreas comuns da edificação; 

- Expor de forma desmedida as unidades e condôminos inadimplentes. 

De plano, destaca-se que tais medidas carecem de amparo jurídico sendo consideradas abusivas pela justiça.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Apelação nº 1011815-42.2015.8.26.0554, 35ª Câmara de Direito Privado, Relator: Melo Bueno. Data do julgamento: 8 de setembro de 2016. DÉBITOS CONDOMINIAIS AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZATÓRIA - Sentença extra petita - Reconhecimento - Inadimplência quanto ao pagamento das cotas condominiais - Suspensão no fornecimento de água à unidade devedora. Impossibilidade legal, que prevalece sobre deliberação assemblear autorizando tal medida - Serviço de natureza essencial - Prerrogativa privativa do Poder Público, por meio de suas concessionárias - Meio ilegítimo de cobrança - Ação parcialmente procedente - Recurso desprovido, com observação. (grifamos).

No mesmo sentido:

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO -INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - Restrição ao uso de área comum do edifício (piscina) às filhas de condômino inadimplente - Descabimento - Evidentemente abusiva a conduta do condomínio réu (que possui meios para receber seu crédito) - Conduta que afronta a dignidade da pessoa humana - Autoras (menores, à época dos fatos) que foram expostas a constrangimento desnecessário - Culpa verificada - Dano moral - Ocorrência - Precedentes - Fixação do quantum em R$ 1.500,00 para cada autora (corrigido desde fev/2006) - Valor que não pode ser considerado excessivo - Redução descabida - De outra parte, também descabida sua majoração (já que o montante será suportado pela massa condominial) - Sentença mantida - Recursos improvidos (AC nº 0132566-06.2006.8.26.0000 - 8ª Câmara de Direito Privado - Rel. Des. Salles Rossi - j. 24.8.2011 - v.u.). (grifamos). 

Destaca-se nos julgados mencionados, que as decisões restaram desfavoráveis às condutas restritivas de direito seja na descontinuação do abastecimento de água tido como um bem essencial à vida, ou ainda, na proibição do uso das áreas comuns em razão do direito de propriedade do condômino. Importante ressaltar que algumas decisões têm conferido o direito a reparação baseada em eventual dano moral sofrido pelo condômino na ocorrência das restrições mencionadas. 

Com relação à exposição das unidades inadimplentes esta configura-se como lícita e possível, operando-se como uma forma de prestar contas aos demais condôminos. Entretanto, esta informação deve se dar de forma limitada aos condôminos, evitando-se a indicação de nomes de proprietários e a exposição destas unidades em avisos locados em áreas comuns do edifício. 

III – Como cobrar o condômino inadimplente. 

Indubitavelmente, a legislação conferiu meios legítimos e juridicamente possíveis no combate à inadimplência sendo estes:
- A ação de cobrança que pode se operar pelo rito comum, ou ainda por via executiva conforme previsto pelo Novo Código de Processo Civil. Tratam-se de meios dispostos aos condomínios destinados
a compelir o condômino inadimplente a cumprir com sua quota no rateio das despesas da edificação; 

- Além das ações de cobrança, importante ressaltar que a participação do condômino inadimplente nas assembleias, fica limitada ao direito de propriedade, a exemplo da alteração de uso da área comum do condomínio. Nos demais casos, a participação e deliberação ficam proibidas. 

IV – Da possibilidade de protesto da quota condominial: 

Além das possibilidades acima, o inciso X, do artigo 784 do Novo Código de Processo Civil, ao conferir liquidez e exigibilidade das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, possibilitou, indubitavelmente, a negativação do condômino frente aos Cartórios de Protestos. 

V - Conclusão: 

A fim de evitar maiores transtornos ao condomínio, sobretudo relacionado a eventual dano moral imposto por decisão judicial, cabe ao síndico e ao administrador condominial agir com cautela sempre em respeito à legislação. 

Eventuais penalizações não previstas pelo Código Civil devem ser objeto de deliberação em assembleia específica, sempre acompanhada de assessoria jurídica especializada. Estas atitudes, além de prevenir
eventuais discussões judiciais e possíveis punições ao condomínio, legitimam o síndico na busca por um mandato eficaz. 

Paulo Caldas Paes* O autor é Advogado. Coordenador da Comissão de Direito do Consumidor da OAB Subseção Barueri. Criador e coordenador do grupo Incorporação Imobiliária – Questões Controvertidas no Linkedin.

Voltar