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Cautelas na compra e venda de imóveis

Publicado em 02 de Janeiro de 2020 às 05:04 AM

Passo a passo para a aquisição de imóveis e os cuidados a serem adotados

              Você sabe como adquirir um imóvel com segurança e quais os principais cuidados a tomar? Elaboramos um passo a passo para a aquisição segura do almejado patrimônio.

            Antes de tudo, é fundamental observar se há algum impedimento na situação atual do imóvel, do titular e de seus sucessores, o que pode ser verificado seguindo as orientações abaixo.

 

Quanto ao vendedor, exija idoneidade moral e financeira; averigue se o imóvel de fato pertence a quem se apresenta como dono; observe a idade do vendedor, pois se tratando de menor deve haver autorização judicial (exceto menor de dezesseis anos e emancipado); sendo o vendedor sócio ou administrador, solicite as certidões das pessoas jurídicas, uma vez que existem débitos fiscais, contratuais e trabalhistas que incidem sobre os bens, podendo futuramente acarretar nulidade do negócio.

Todos os documentos da Pessoa Física e/ou, se for o caso, da Pessoa Jurídica (incluindo os sócios da empresa vendedora) devem ser apresentados: certidão de nascimento ou casamento atualizadas; certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e Municipal; certidão negativa do INSS e FGTS (para Pessoa Jurídica); certidão da Justiça Estadual e Federal; certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (para Pessoa Física ou sócios); certidão negativa da Justiça do Trabalho (para pessoas Física e Jurídica, além dos sócios); certidão negativa da Justiça Federal – cível, criminal e executivos fiscais; certidão negativa dos tabeliães de protesto (para pessoas Física e Jurídica, além dos sócios).

           

Quanto ao imóvel, providencie junto ao Registro de Imóveis a Certidão de Inteiro Teor em nome do vendedor (válida por trinta dias), certidão negativa dos tributos municipais, foro e laudêmio; certidão negativa de débitos condominiais, contas de água e energia, débitos condominiais e impostos que acompanham o imóvel.

            Desta forma será possível identificar quem é o dono, se há mais de um dono, se há promessa a outra pessoa e qual o estado civil do vendedor. Esse é um passo fundamental, uma vez que, em casos específicos, é exigida a outorga do cônjuge, contrato de locação com cláusula de vigência ou registrado, e se houve venda a descendente, situação em que deve haver anuência dos demais descendentes e do cônjuge-vendedor, bem como se ocorreu lesão, o que poderá anular o negócio.

           

Na aquisição de imóvel na planta, é indispensável a certidão com matrícula atualizada com o registro da incorporação, cartório competente, número da matrícula e ato do registro da incorporação.

Por sua vez, ao comprar imóvel usado, o comprador deve verificar:

a) a matrícula atualizada;

b) a certidão atualizada do IPTU;

c) a certidão negativa e atualizada de tributos municipais, a cargo do vendedor;

d) a declaração de inexistência de débitos condominiais.

Além de tais documentos, atente para os seguintes passos:

a)      pesquise junto aos Entes Públicos, concessionárias e autarquias se o imóvel é de utilidade pública;

b)      busque no Registro de Imóveis competente a matrícula mãe do empreendimento;

c)      exija cópia do memorial de incorporação;

d)      faça uma análise contratual da qualificação das partes, com endereço pormenorizado do empreendimento, descrição da área do imóvel, o preço e as condições do fluxo de pagamento, a incidência da correção monetária e dos juros;

e)      observe também o memorial descritivo; a metragem do imóvel; o índice de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e de financiamento do saldo devedor;

f)       registre o Contrato de Promessa de Venda e Compra no cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de evitar reclamações futuras;

g)      observe no Quadro Resumo do Contrato a existência de prazo para a entrega do imóvel;

h)      por fim, pague o máximo possível durante a fase de obras, financiando o mínimo necessário, pois no período de obras há correção pelo INCC.

 

            Enfim, toda cautela é exigida na compra de um bem de tão alta estima. Assim, o melhor a fazer antes de realizar qualquer transação imobiliária, é consultar um advogado de confiança, com especialização em direito imobiliário, com vivência em negócios imobiliários, que tem a competência necessária para averiguar se o imóvel a ser adquirido não trará problemas no futuro, mediante análise de certidões, consultas e documentos do promitente-vendedor, como aqueles listamos acima.

 

Patrícia Oliveira de Carrilho Marques. Advogada, Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Universidade Cândido Mendes. Vice-Presidente da OAB Mulher da 29ª Subseção de Campo Grande. Membro das Comissões de Direito Imobiliário da ABA – Associação Brasileira dos Advogados e da OAB Jovem da 29ª Subseção de Campo Grande. oliveiracarrilho.adv@gmail.com

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