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Antena em Condomínio

Publicado em 16 de Julho de 2019 às 03:42 AM

Antena de telefonia, o aluguel defasado, a má-fé do síndico e risco com o fisco


Passados algumas décadas com o crescimento do número de torres, antenas de telefonia celular e estações de rádio base (ERB), constata-se um número expressivo de locadores, em especial, condomínios frustrados com a locação. Em decorrência dos contratos de longo prazo, que protegem somente as Cias. de Telefonia, essas se recusam a renegociar o aluguel que está defasado, gerando prejuízo aos condomínios que ignoravam esse risco no momento que assinaram o contrato de locação. Com prazos superiores a cinco anos acabam sendo obrigados a renovar o prazo contratual a cada quinquênio, mesmo contra a sua vontade.

O problema é que o locador ao requerer a revisão do aluguel a cada três anos, nos termos do artigo 19 da Lei nº 8.245/91, bem como no momento em que ocorre a renovação quinquenal, acaba fracassando na tentativa de atualizar o aluguel. A revisão judicial do aluguel é habilmente sabotada pela locatária, pois ela se une às demais Cias. de Telefonia e assim fornece para o perito judicial apenas amostragens de locações com valores irrisórios.

Há casos em que a revisão do aluguel se torna inócua diante das manobras que são implementadas pelo assistente técnico da locatária que, às vezes, conta com a falta de domínio do assunto por parte do perito oficial que confunde a revisão de aluguel de antena como se fosse de uma casa ou loja.

Manipulação com as referências usadas pelo perito

Constata-se laudos equivocados que resultam em valores de locação de antena muito abaixo da realidade, já que o perito é induzido a pensar que o valor do aluguel difere caso o local da antena seja num bairro nobre, ou num local mais simples. Nada mais absurdo, pois não se apura o aluguel de teto de um edifício como se fosse a mesma coisa que definir o preço de ponto comercial para uma loja em avenida movimentada, ou numa rua de pouco movimento. O sinal da operadora funciona bem em qualquer desses locais, na zona norte ou na zona sul, bastando que o local seja estratégico, conforme apontam a maioria dos peritos, pois agem com ética, conhecimento, respeitam as regras do mercado e o Poder Judiciário.

O que define a viabilidade de alugar é a localização estratégica que está relacionada ao número de pessoas/consumidores potencialmente alcançadas pelo sinal transmitido pela antena. Se a antena cumpre o seu objetivo é certo que a mesma gera retorno financeiro para a Cia. de Telefonia, devendo pagar um aluguel semelhante ao praticado nas novas locações. Outra manobra estranha ocorre quando o perito ingenuamente aceita o quesito que solicita que ele divida o valor do aluguel por metro quadrado do terraço ou do lote, como se alguém locasse esses locais para morar ou trabalhar. Obviamente, o valor do aluguel é pelo ponto estratégico, não importando o momento em que a Cia. de Telefonia realiza o contrato e a estipulação do espaço por metro quadrado. As Cias. de Telefonia contam com a falta de experiência dos peritos judiciais para criar cenários que distorcem o valor do aluguel, manipulando assim o resultado da perícia, que passa a apontar valor locatício irrisório.

Aumentam casos de rompimento da locação e desvalorização Tendo em vista que ocorrerá um enorme crescimento de antenas com o surgimento da tecnologia 5G, espera-se que os preços dos aluguéis aumentem. Por outro lado, diante da constatação de serem as Cias. de Telefonia locatários inacessíveis, que fazem de tudo para levar vantagem, inúmeros locadores se arrependeram de alugar, em especial, os telhados e tetos dos edifícios. Vários são os casos de proprietários de apartamentos, em especial os localizados no último andar que não conseguem vender e nem alugá-los, sendo comum os pretendentes nem irem ao local ao saberem da existência de uma antena ou torre de telefonia instalada acima do local que permanecerá por longos períodos, recebendo os reflexos da radiação eletromagnética.

A desvalorização dos apartamentos, casas e demais imóveis que ficam perto das antenas é evidente, pois várias são as pesquisas que indicam os riscos à saúde daqueles que residem ou trabalham nas proximidades. Temor quanto à saúde tem fundamento Conforme matéria intitulada “Pesquisa reforça ligação entre o celular e o câncer” publicada no dia 02/12/18 no Caderno Tempo Livre, do Jornal “O Tempo”, o Programa Nacional de Toxicologia (NTC), ligado ao Departamento de Saúde dos Estados Unidos, reacendeu o temor quanto aos riscos de quem fica próximo a esses aparelhos. O estudo, que demorou 10 anos, foi concluído em novembro/18, tendo demonstrado que a exposição prolongada de 3.000 ratos e camundongos à radiofrequência das ondas eletromagnéticas 2G e 3G foi responsável pelo surgimento de cânceres em 5% a 7% dos machos. Os tumores cardíacos identificados crescem lentamente, podendo causar dores e até infarto, sendo que eles acometem a celulares de Schwann, que atuam na regeneração de nervos do organismo. Foi evidenciado, ainda, cânceres cerebrais e na glândula suprarrenal em 3% dos animais expostos à radiação. O coordenador do trabalho, o cientista sênior do NTC, John Bucher afirmou “acreditamos que a conexão entre a radiação das radiofrequências e os tumores dos ratos machos seja real”. O Instituto de Saúde Global de Barcelona, na Espanha, indicou que o uso de Smartphone pode piorar os sintomas de um câncer cerebral já existente. Essa pesquisa concluída em novembro de 2018, confirma outras já realizadas há anos, sendo que o cientista John Bucher, informou sobre a possibilidade desse tipo de pesquisa ser realizada com humanos: “Estudos de epidemiologia humana estão sendo realizados por outros pesquisadores no momento e estão sendo feitos há pelo menos 20 anos. Alguns apresentam cânceres semelhantes aos que vimos por exemplo, o tipo de câncer cerebral que observamos é similar a um tipo de tumor cerebral ligado ao uso pesado de telefones celulares em alguns estudos em humanos”.

Diante dessas evidências, morar num apartamento 24 horas sob uma torre de telefonia não é prudente, razão que explica o porquê de quase ninguém aceitar alugar ou comprar uma moradia ou sala comercial próxima desse equipamento. As preocupações dos cientistas vão desde o poder de aquecimento do corpo humano, tal como acontece no forno microondas, até danos nos tecidos e mutações no DNA. A Revista Veja de 16/03/11, divulgou: “há pesquisas realizadas na Alemanha e em Israel, ambas divulgadas em 2004, indicando que morar próximo a uma ERB pode triplicar a probabilidade de desenvolvimento de tumores”. Leis determinam distâncias das antenas As Leis Federais e Municipais determinam que o projeto de instalação pelas empresas de telefonia celular devem apresentar, dentre outras informações: a distância da antena de áreas de proteção ambiental, escolas, creches, hospitais, asilos e clínicas onde há internação de pacientes ou locais onde se verifique grande concentração de pessoas. Se não há dúvidas quanto aos malefícios trazidos ao ser humano pela proximidade da antena de telefonia por que resguardar uma distância mínima de crianças, idosos e doentes? Logicamente, estes não têm mais direitos do que os demais seres humanos! Os estudos sobre as ondas eletromagnéticas levam à insegurança, que justifica o temor daqueles que moram ou trabalham ao lado ou embaixo dessas antenas.

Lei protege o direito à vida e à saúde

O Código Civil protege o proprietário da cobertura, da sala ou apartamento do último andar, contra obra ou instalação de equipamento que inova e altera a destinação da área comum do edifício, de modo a exigir a votação unânime. Há várias decisões judiciais que acolhem o pedido do proprietário prejudicado. Mesmo sendo voto vencido, impede a instalação dessa antena, diante do temor de risco à sua saúde e depreciação de sua unidade.

Síndico manipula para induzir votação

Há síndico que parece ser contratado da companhia de telefonia, pois atua fervorosamente pela instalação da antena, existindo relato de síndico que procura os proprietários que não residem no prédio e alega que todos estão a favor da instalação da antena e, assim, solicita a procuração dizendo que esses proprietários não precisam perder tempo indo à assembleia. Na verdade omite que diversos proprietários são contra a locação. Há casos de o síndico sumir com a ata ou deixar de redigi-la para, assim, não ter prova de que muitos têm receio dos danos à saúde e da desvalorização dos apartamentos por causa da antena. O fato é que são vários os artigos científicos sobre os riscos de radiação eletromagnética, podendo ser acessados pelo site da MRE Engenharia, que contém as teses de doutorado e pós-doutorado da pesquisadora do UFMG, Professora Adilza Condessa Dode.

Risco com a receita federal

Malha fina A Receita Federal entende que o valor do aluguel da antena deve ser rateado entre os condôminos conforme a fração ideal, como podemos constatar no Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007, que esclare
ce:

Artigo único. “Na hipótese de locação de partes comuns de um condomínio edilício, será observado o seguinte: I os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim; II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis”.

Isso é tão complicado que as administradoras de condomínio são contra ou têm receio desse tipo de locação, pois vários proprietários já foram multados por caírem na “malha fina” pela dificuldade de declarar o valor recebido. Ao final, estes depois responsabilizam o condomínio e a administradora pelo prejuízo, sendo que essa não tem como fazer esse controle. Diante desses problemas, é cada vez maior o número de pessoas que rejeitam os edifícios que possuem antenas de telefonia. 

Kenio de Souza Pereira. O autor é Advogado em Belo Horizonte, MG. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal. Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais. Professor de pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG. 

Diário das Leis, 2ª quinzena de julho de 2019

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