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Ainda são necessárias certidões para a lavratura de Atos Notariais (Escritura de Compra e Venda, Inventário e Usucapião Extrajudiciais)?

Publicado em 17 de de 2019 às 06:22 AM

Lei Federal nº 13.097/2015

A concentração dos atos na matrícula

Vige no ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos na matrícula. Segundo a lição de Luiz Guilherme Loureiro “os ônus, encargos e gravames reais, decorrentes de atos da vontade ou da lei, não afetam o título do adquirente da propriedade do imóvel ou outro direito real imobiliário quando não estiverem inscritos no Registro de Imóveis”.

O referido princípio foi positivado com a Lei nº 13.097/2015, em seu artigo 54 que reza: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil; III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do Inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.”

Considerando o referido princípio já não mais se torna necessária a apresentação das certidões a que aludiam o par. 2º do art. 1º da vetusta Lei Federal nº 7.433/85 e mesmo parte do Inc. IV do art. 1º do Decreto nº 93.240/86.

Com sua peculiar acuidade aponta o Registrador João Pedro Lamana Paiva em ensaio disponibilizado na Internet (http://registrodeimoveis 1zona.com.br/wp-content/ uploads/2017/02PRINC% C3%8DPIODACONCENTRA% C3%87%C3%83O-Sinduscon. pdf): “O princípio da concentração tem por objetivo concentrar todas as informações e direitos que tenham influência no registro imobiliário ou nas pessoas. A situação jurídica que não estiver na matrícula, não será oponível, pois não atinge o imóvel”. Em que pese a vigência da referida Lei Federal nº 13.097/ 2015, ainda por algum tempo no Estado do Rio de Janeiro permaneceu a exigência da apresentação das referidas certidões (vide Proc. Adm. CGJ nº 2017.042842 e 2017. 062776, p.ex.), porém somente em 2018, por conta de determinação do CNJ (Pedido de Providências nº 000168712.2018.2.00.0000), através do Proc. Adm. CGJ nº 2018. 061171, tornou-se possível a não apresentação das referidas certidões, em prestígio ao novo regramento inaugurado pela Lei Federal nº 13.095/ 2015.

Por conta disso a Consolidação Normativa Extrajudicial foi modificada para atender ao Provimento CGJ nº 20/ 2018, sendo atualmente necessário que o Oficial oriente aos interessados sobre a possibilidade da apresentação das certidões, devendo ser consignado no ato, no caso da sua não apresentação, que a ausência delas se deu por vontade das partes. Confira-se: “Art. 242. Conferida a documentação, o escrevente consignará: VI - no caso de imóvel, tanto na escritura definitiva quanto na referente à promessa: g) certidões, assim entendidas: (3) de feitos de jurisdição contenciosas ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) e do Juízo orfanológico, quando apresentadas pelas partes; (...) § 5º. Caberá ao Notário orientar as partes quanto à faculdade de apresentação das certidões de feitos ajuizados, devendo constar do respectivo ato que a ausência das referidas certidões se deu por vontade das partes”.

Neste contexto já não podem constar como exigência a apresentação das referidas certidões. Mas terá sido realmente uma vantagem para o comprador a dispensa das referidas certidões? Pela regra do art. 490 do CCB/2002, as despesas de Escritura e Registro ficarão a cargo do Comprador e as relativas à tradição por conta do Vendedor, sendo certo que esse acerto pode ser diferente desde que acordado entre as partes, ou seja, se nada for tratado em sentido contrário, as despesas pela comprovação de que a transação pretendida é hígida (o que se dá com a apresentação das certidões de praxe necessárias, inclusive) serão do vendedor e não do comprador, porém será este o comprador, o maior beneficiado com a apresentação das referidas certidões pois elas atestarão que, pelo menos até onde a Lei recomenda, as cautelas foram observadas e a negociação não apresentava nenhum vício capaz de acarretar a perda do imóvel (como por exemplo, no caso de ações judiciais que atinjam o patrimônio do vendedor – v.g., Ações Reiper-secutórias, Ações Reais).

A bem da verdade garantia completa mesmo (se é que podemos cogitar da mais absoluta garantia) haveria somente com a apresentação de certidões negativas de todos os foros do Brasil inteiro – conduta impraticável no contexto atual, ainda que bem avançadas as questões de microinformática e interligação de sistemas.

O Cartório do Registro de Imóveis ainda assim poderá exigir as certidões?

Havendo a dispensa no momento da lavratura, dentro do contexto vigente o ato será válido e perfeito, não havendo possibilidade de negativa já que lavrado dentro das normas permissivas (leia-se, Lei Federal, princípios constitucionais, princípios registrais e normatização local da CGJ). Não se desconhece, todavia, que, ainda assim algumas dúvidas registrais tiveram de ser dirimidas pelo Egrégio Conselho da Magistratura fluminense, prestigiandose a permissão para a lavratura sem a apresentação das certidões, senão vejamos: “Registro de Instrumento Particular de Compra e Venda sem Certidões de feitos ajuizados (Proc. n° 0286732-07. 2014.8.19.0001, J. em 16.05. 2019. Dúvida Registral)”. “Registro de Escritura de Compra e Venda sem Certidão de ITC (interdições, tutelas e curatelas)” bem como feitos ajuizados (Proc. n° 010502198.2016.8.19.0001, J. em 06.06.2019. Dúvida Registral)”. “Registro de Escritura de Compra e Venda sem Certidão Negativa de Débitos Fiscais (Proc. n° 0285032-88.2017. 8.19.0001, J. em 06.06.2019. Consulta Registral)”. Registro de Escritura de Compra e Venda sem Certidões de Feitos da Justiça do Trabalho (Proc. n° 0000575-48.2015. 8.19.0011, J. em 29.01.2019. Dúvida Registral)”. “Registro de Escritura de Compra e Venda sem Certidões de Executivos Fiscais (Proc. n° 0235749-04.2014.8. 19.0001, J. em 06.12.2018. Dúvida Registral)”. “Registro de Escritura de Inventário e Partilha sem Certidão Negativa de Débitos Fiscais (Proc. n° 0409565-56.2016. 8.19.0001, J. em 08.11.2018. Dúvida Registral)”. “Registro de Escritura de Inventário e Partilha sem Certidão de Executivos Fiscais, bem como Certidões de ITC e feitos ajuizados (Proc. n° 000277679.2010. 8.19.0078. J. em 09.04.2015. Dúvida Registral) e (Proc. n° 0005379-38.2013. 8.19.0073, J. em 13.11.2014. Dúvida Registral)”.

Por fim, com relação a Usucapião Extrajudicial, ainda não se tem notícia de, pelo menos em sede fluminense, haver caso onde se discuta a não apresentação de certidões. Em sede bandeirante, pelo menos, já houve caso (Proc. TJSP nº 1009670-61.2018. 8.26.0019), onde se discutia a não apresentação das certidões de feitos judiciais contra os nomes dos titulares tabulares do imóvel usucapiendo, porém restou assentado, em que pese a Lei nº 13.097/2015, a sua necessidade. Haja vista, além de se tratar de expressa previsão legal da sua obrigatoriedade (Provimento CNJ nº 65/2017 e art. 216-A da LRP) o fato de que, em sede de Usucapião, exige-se a comprovação da inexistência de litígio acerca da ocupação que se pretende ver convertida em propriedade através da usucapião que deve ser comprovada com a inexistência de ações judiciais distribuídas na Justiça Estadual e Federal.

E então?

De todo o exposto, a pergunta que remanesce: vale mesmo a pena, em momento tão importante na vida, como a aquisição de um bem imóvel, que muitas vezes servirá como sua moradia, dados os efeitos e a importância que tal ato refletirá na sua vida, dispensar certidões que, via de regra, cabem ao transmitente oferecer de modo a demonstrar a higidez e viabilidade do negócio? Pensamos que essa cautela não deve ser dispensada pelo adquirente, conscientemente, assim como a realização da transação dentro das prescrições legais com a lavratura da Escritura Pública e o imediato Registro Imobiliário.

Diário das Leis, 2ª quinzena de dezembro de 2019

Julio Martins* O autor é Advogado em Niterói, RJ. Com experiência em Direito Notarial, Registral, Imobiliário, Sucessório e Família. Ex-Escrevente e ex-Substituto em Serventias Extrajudiciais.

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