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A permuta de imóveis e o ITBI

Publicado em 30 de Agosto de 2018 às 02:17 AM

Com o objetivo de esclarecer os registradores de imóveis, o Colégio Registral e o Instituto de Registro Imobiliário, do Rio Grande do Sul, emitiram a Nota Conjunta nº 003/2018, orientando acerca do registro das escrituras envolvendo permuta de terreno por unidades futuras.

Ao tratar do aspecto registral, a nota não fez referência ao Imposto de Transmissão em tais casos, o que pretende se desenvolver neste breve estudo, pelos entendimentos contraditórios entre notários e registradores quanto ao ITBI.

Antes de mais nada, não custa lembrar que permuta é a troca de coisa por coisa, atual ou futura, havendo muitas vezes confusão em negócios tratados como permuta, quando se referem a compra e venda, empreitada ou a outras modalidades.

Na lição de Orlando Gomes, “pelo critério objetivo do maior valor, será compra e venda se a parte em dinheiro for superior à outra; será troca, em se verificando o oposto”.

Há liberdade na atribuição do valor de cada bem trocado, mas se impõe que seja seguido o princípio “major pars ad se minorem trahit”, ou seja, venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel.

Também não se pode confundir as hipóteses em que a contrapartida não for outra coisa, mas serviço, a exemplo da empreitada, caso em que não se tratará de permuta, que exige coisa por coisa.

Maria Helena Diniz ministra que “o objetivo da permuta há de ser dois bens; se porventura um dos contraentes, em vez da coisa, prestar um serviço, não será troca”.

Não é a nomenclatura que vai caracterizar a espécie negocial, podendo ser compra e venda, empreitada, etc., embora erradamente intitulada como permuta, no contrato respectivo.

O tabelião encarregado de formalizar o ato deverá averiguar se a tratativa entabulada atende os requisitos à sua caracterização, e uma vez tratando-se de negócio diverso ao que sugerem as partes, atribuir a nomenclatura correta ao ato, observando inclusive a questão tributária, em razão da responsabilidade solidária pelo pagamento de impostos nas operações a que der curso.

Tratando-se de permuta de imóvel por imóvel, a toda evidência que incidirá ITBI sobre o valor atribuído pelo fisco, a cada um deles, podendo, quando se tratar de bem atual (terreno) por coisa futura (unidades pendentes de construção), haver incidência de ITBI unicamente sobre o lote, se ainda não estiver registrada a incorporação, postergando-se o recolhimento do ITBI relativo às unidades futuras para o momento da escritura pública de contraprestação da permuta.

O certo é que se tratando a permuta de negócio oneroso sempre haverá ITBI, sobre todos os imóveis, atuais ou futuros, ainda que o proprietário do lote tenha reservado fração ideal à que deverão corresponder as unidades futuras, porque se não incide imposto sobre a fração ideal do terreno, a qual não foi transmitida, por certo será devido com relação às unidades que forem edificadas, no momento da sua transmissão.

Na permuta há recíproca transmissão de propriedade de “A” para “B”, e de “B” para “A”, sob pena de não ser permuta, mas compra e venda, empreitada, ou outro negócio que não seja troca.

Assim, em toda e qualquer troca de imóvel por imóvel haverá incidência de ITBI sobre o valor das coisas permutadas, e nos casos de troca de terreno (coisa atual) por unidades futuras, em nada se modificará o imposto sobre o que for efetivamente objeto de permuta, tenha ou não o proprietário do lote reservado fração de terreno – unicamente sobre essa fração de terreno é que poderá não haver tributação – porque incidirá o tributo sobre a área construída, havendo assim transmissão de propriedade.

Todavia, pode ocorrer que não exista transmissão das unidades, mas então não será hipótese de permuta, nem de compra e venda, mas de empreitada (artigos 610 e seguintes do Código Civil brasileiro).

Em resumo, em todas as trocas de terreno por unidades futuras, deverá ser pago o ITBI com relação ao lote e a todas as unidades destinadas à contraprestação da permuta.

José Hildor Leal.  Informativo Diário DL - Agosto/2018 - (Comentários & Doutrina)

Tabelião de Notas, em Canela RS. Especialista em Direito Registral Imobiliário.

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