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O síndico pode utilizar o fundo de reserva sem autorização dos condôminos?

Publicado em 13 de Março de 2019 às 09:45 AM

Fundo de Reserva

O síndico/administradora tem uma imensa responsabilidade na gestão do patrimônio do condomínio, tanto que o Código Civil, especialmente no art. 1.348, atribuiu a essa pessoa uma série de competências que devem ser observadas.

Todas essas exigências envolvem o patrimônio do condomínio, que na verdade é de cada condômino com sua fração ideal. Caso seja omisso em alguns atos, o condomínio sofrerá consequências.

Um exemplo que podemos citar é a inobservância de realizar o seguro da edificação, o prejuízo financeiro que o condomínio terá que arcar no caso de aplicação de multas ou até mesmo a ocorrência de algum incêndio, o seguro não poderá cobrir, sendo assim, terá que ser utilizada a reserva do condomínio ou convocada assembleia para estipular uma taxa extra para pagar.

Ou seja, serão os condôminos que deverão arcar com a desídia do síndico/administradora, por este motivo e outros é que as atribuições devem ser observadas. Em alguns casos, como o citado, o condomínio utiliza o fundo de reserva para pagar as despesas. Certo dia, um condômino me perguntou o que seria o fundo de reserva? Se ele era obrigado a pagar. É previsto em lei? Com base nesses questionamentos, formaremos este presente artigo.

Primeiramente, o fundo de reserva consiste em cobrir despesas que aparecem em situações inesperadas, urgentes, não tem uma finalidade específica. É como uma reserva de um dinheiro para ocasiões excepcionais. Arnaldo Rizzardo entende como “Para atender despesas especiais, não previstas, e que sempre aparecem, sendo que, às vezes, inesperadamente, tem-se adotado a cobrança de um valor destinado a atender essas situações, de sorte, a não se precisar acrescer o valor da taxa condominial através de chamadas extraordinárias. Cobra-se de cada condômino uma quantia mensal própria, que não se destina a satisfazer uma obrigação vencida e exigível, para a cobertura de gastos ocorridos, mas tem por escopo constituir uma reserva para fazer frente a certas eventualidades que impõe gastos urgentes e inadiáveis, sem necessidade de acorrer subitamente aos condôminos”. (Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 6ª ed., rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro, 2018).

O entendimento do Tribunal de Justiça é no mesmo sentido: Despesas de condomínio. Fundo de reserva. Natureza extraordinária, eis que destinado a atender despesas urgentes e imprevistas. Embora a condômina tenha sido nomeada síndica, ficando isenta do pagamento das despesas ordinárias, subsiste a obrigação de pagamento da quota relativa ao fundo de reserva, eis que tal verba tem natureza extraordinária. Sentença mantida Recurso não provido. (TJSP APL: 008356292.2009.8.26.0 000, Relator: Manoel Justino Bezerra Filho, Data de Julgamento: 10/04/2013, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/04/2013).

É previsto em lei? É obrigado a pagar?

Para responder essas perguntas devemos fazer uma conjugação com o Código Civil, Lei Federal n° 4591/64 e a Convenção do Condomínio. Em nosso Código Civil, na parte que dispõe sobre condomínio, não há menção sobre a obrigatoriedade ou não. Sendo assim, a instituição da taxa é de livre discricionariedade.

De outro lado, a Lei Federal n° 4591/64, no art. 9, § 3º, alínea “g”, descrevia que a convenção deveria conter a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva. Nesta parte, entendemos que a referida lei foi derrogada, assunto que já abordamos em outros artigos. É comum notar em várias convenções de condomínios antigos e ainda nos dias de hoje, em que a regulamentação ainda é com base na Lei acima referida.

Em nossa opinião, não é errado, entretanto, é melhor se basear nas disposições que o Código Civil trouxe, que são importantes atualizações e interpretações, dando uma segurança jurídica para os condomínios. Assim, já que não é previsto no Código Civil e a Lei n° 4591/ 64 derrogou esta parte. Então não sou obrigado a pagar? Depende! A convenção do condomínio tem liberdade de regrar situações que não contraria o Código Civil.

Deste modo, caso a convenção descreva sobre a obrigatoriedade de pagar a taxa, o condômino não pode se basear no fato de que não há lei que o obrigue, em razão de que, a convenção faz lei entre as partes (condomínio-condômino), então ele é obrigado a contribuir. Se por outro lado, a convenção do condomínio não regrar tal situação, neste caso o condômino não é obrigado a contribuir com taxa não prevista.

Demonstrado que há necessidade da convenção para tornar obrigatória a instituição da taxa, normalmente deve ser apresentada na assembleia geral ordinária. O entendimento jurisprudencial é no mesmo caminho: Direito Civil. Condomínio edilício. Fundo de reserva. Previsão legal e convencional. Legalidade e exigibilidade. Sentença mantida. I. O fundo de reserva deve ser obrigatoriamente previsto na convenção do condomínio e, por conseguinte, integra a contribuição devida por todos os condôminos, na esteira do que prescrevem os artigos 9º, § 3º, alínea “j”, da Lei n° 4.591/1964, e 1.334, Inciso I, e 1.336, Inciso I, do Código Civil. II. O condômino não pode se esquivar do pagamento do fundo de reserva previsto na convenção condominial e cobrado sem nenhum excesso. III. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF - 0051363-66.2014. 8.07.0001, Relator: James Eduardo Oliveira, Data de Julgamento: 07/11/ 2018, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 21/11/2018. Pág.: 397/402).

Diante de todos esses fatos e com a constituição da taxa, o síndico poderá utilizá-las de qualquer maneira?

Não! Como explicamos, o fundo de reserva tem a finalidade de atender as situações excepcionais. Exemplo: se determinado dia acontecer uma forte chuva a ponto de derrubar uma árvore no portão de acesso dos veículos ou na entrada, deixando-o aberto e sem proteção. Nessas situações, o síndico poderá utilizar o fundo de reserva sem a necessidade de autorização, pois há uma obra urgente e necessária a ser realizada, eis que está em perigo a segurança dos condôminos. É recomendado que, após a utilização da reserva, seja convocada uma assembleia para explicar aos condôminos a finalidade do uso e eventualmente prestar contas.

Outro tipo de situação que poderá ocorrer, e que o síndico/administrador deverá observar, é a utilização da reserva para as obras úteis ou voluptuárias. Nesses casos, é necessária a aprovação/autorização da assembleia para as obras, com quórum específico, conforme os arts. 1.341 e 1.342.

Caso haja a utilização sem autorização, poderá o condômino recorrer ao judiciário ou, em conjunto com 1/4 dos restantes, convocar assembleia para inibir tal ato do síndico, lembrando que deverá seguir os atos formais. É mister mencionar o entendimento dos Drs. Fabio Barletta e Daniele Barletta “explicando de outra forma, não cabe ao síndico se valer do fundo de reserva para o pagamento de despesas ordinárias, sob pena de descaracterização de sua finalidade, que é cobrir despesas não previstas antecipadamente. Entretanto, caso haja necessidade imperiosa de suprimento do caixa mediante a utilização do fundo de reserva, este, posteriormente, deverá ser recomposto, retornando ao estado anterior. (...). Agora, se o síndico se valer do fundo de reserva, constantemente, para pagamento das despesas ordinárias é um forte indício de que o orçamento anual foi mal elaborado e que as contribuições mensais se mostram insuficientes para o pagamento das despesas ordinárias. Nesse caso, outra opção não há, senão a realização de uma assembleia para que seja revisto e readequado o valor da taxa condominial”. (Gestão Condominial Eficiente: Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2018).

Portanto, demonstrado a importância do fundo de reserva para o condomínio, bem como sua instituição que não é obrigatória, os síndicos/administradores devem se atentar para tal finalidade, não utilizando deste recurso como bem entender, e por outro lado, os condôminos devem também fiscalizar o uso, eis que são seus recursos financeiros.

Miguel Zaim. O autor é Advogado, em Cuiabá, MT. Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais. Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso.

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