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Corretagem zero para não corretores

Publicado em 01 de Março de 2019 às 11:14 AM

A atividade de corretor de imóveis constitui profissão regulamentada, só podendo ser exercida por quem esteja devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores do Imóvel – CRECI, face aos termos da lei nº 6530/78 e Decreto n° 81871/78, recepcionados pelos arts. 5º, XIII e 22, XVI, da Constituição Federal.

O art 3° da lei n° 6530/78 estabelece que só o corretor de imóveis pode exercer a intermediação na compra, venda e locação de imóveis.

De outro giro, o art. 723, CC, especifica a responsabilidade civil do corretor, destacando-a da responsabilidade civil geral contemplada no art. 186, CC.

Todavia, existe corrente jurisprudencial no sentido da desnecessidade de inscrição no CREC para o exercício da intermediação imobiliária.

A possibilidade de tal corrente se tornar majoritária por óbvio, é preocupante para o Sistema COFECI/CRECI.

Ilustrativo de tal corrente é o aresto do Superior Tribunal de Justiça, que assim decidiu:

“É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do Autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor.” (STJ, Ac. Unânime, 4T, R.Esp 185823/MG, rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 14.10.08, Dje 3.11.08).

Dentro de tal diapasão, a intermediação imobiliária por não corretor seria apenas um ilícito administrativo e o não pagamento dos serviços prestados pelo não corretor configuraria enriquecimento sem causa do cliente em afronta ao art. 884 do Código Civil.

Alguns entendem que (com estribo no art. 606 do Código Civil abaixo transcrito) em caso de corretagem exercida por não corretor, os honorários a serem percebidos por este podem ser da ordem de 2,5% do valor da venda, isto é, a metade do percentual (5%) usualmente pego a corretores no mercado do Rio de Janeiro.

Permitimo-nos trilhar por corrente diametralmente oposta e que nos parece melhor, “data venia”, para os corretores, para o Sistema COFECI/CRECI, para a sociedade e até mesmo para o Poder Judiciário que está sendo poupado de dirimir inúmeros conflitos entre consumidores e corretores/imobiliárias, solucionados no âmbito do CRECICON (RESOLUÇÃO – COFECI 325/92).

O art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Dec. Lei n° 3688/41) estabelece, a saber:

“EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO OU ATIVIDADE OU ATIVIDADE

Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exercer, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício.

Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses ou multas.”

Portanto, o exercício da profissão de corretor de imóveis por não corretor configura  contravenção de exercício ilegal da profissão.

Conforme ementa elucidativa:

”APELAÇÃO CRIME. EXERCÍCIO ILEGAL DE PROFISSÃO OU ATIVIDADE. ART. 47 DA LCP. CORRETOR DE IMÓVEIS. PROVA DOCUMENTAL. SENTENÇA CONDENATÓRIA MANTIDA.

A prova documental que não foi atacada pela defesa é suficiente para manter o juízo condenatório e origem. NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.” (recurso crime n°71001381821, Turma Recursal Criminal, Turmas Recursais, Rel. Nara Leonor Castro Garcia, j.8/10/2007).

Indo além, caso alguém se apresente como corretor de imóveis, sem sê-lo, se configura o crime de falsa identidade (art.307, Código Penal), e , caso o arrogado corretor, vise obter ilícita vantagem econômica, se configura crime de estelionato (art. 171, Código Penal).

Assim sendo, os ilícitos cogitados não são meros ilícitos administrativos, e sim ilícitos criminais de crescente potencial ofensivo.

Examinando a questão, sob o aspecto cível, vale transcrever o mencionado art. 606 do Código Civil, sem, no entanto, deixar de mencionar o seu olvidado parágrafo único, a saber:

“art. 606- Se o serviço for prestado por quem não possua título de habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondida ao trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido com boa fé.

“Parágrafo único - Não se aplica parte deste artigo quando a proibição de prestação de serviço resultar de lei de ordem pública.”

Segundo Tartuce, “a primeira parte do comando legal veda o enriquecimento sem causa, uma vez que a pessoa que não tem a habilidade exigida não terá direito a remuneração que caberia a um perito. Por outro lado, se a pessoa prestou o serviço a contento e de boa fé, caberá ao juiz, por equidade, fixar uma remuneração dentro dos limites do razoável, Essa segunda parte do dispositivo valoriza a boa fé objetiva”¹.

Todavia, como estabelecido no parágrafo único do art. 606 do Código Civil, quando a proibição de prestação de serviço resultar de lei de ordem pública, não se aplica a segunda parte do artigo, ou seja, caso se configure exercício ilegal de profissão não se aplica o pagamento de compensação razoável, nada sendo devido pelo cliente.

No código Civil Comentado, sob coordenação de Regina Beatriz Tavares da Silva, acerca do tema, assim é prelecionado:

“A ressalva do parágrafo único objetiva impedir o exercício ilegal da atividade profissional para a qual a lei obriga o atendimento a determinados requisitos. Mas porque certas atividades necessitam de um conhecimento específico, sob pena de se por em risco a vida ou o patrimônio das pessoas.”²

Preconiza o art. 166, VI, do Código Civil ser nulo o negócio jurídico que tiver por objetivo fraudar lei imperativa. De frisar que o intermediário, evidentemente, não labora com boa fé objetiva, sendo de se aplicar, em desfavor da sua pretensão, o intuito da “tu quoque” .

Ensina Gustavo Tepedino que “o florescimento de mercados específicos, notadamente no que concerne aos valores mobiliários e a venda de imóveis exige habilidade técnica especializada, e, por vezes, um controle severo do Poder Público, de forma a assegurar ao consumidor médio, desconhecedor das particularidades do produto, dos serviços e do mercado, a celebração de um bom negócio.³

Afinal, para as classes de menor venda, a compra de um imóvel significa o sonho da casa própria e a economia de uma vida inteira. Já para as classes de maior renda, os negócios imobiliários, por vezes, envolvem cifras milionárias.

Daí a razão pela qual afirma peremptoriamente Rizzardo “afigurar-se indispensável a habilitação e impondo-se a inscrição para exercer a profissão, sem o que não exsurge o direito ao pagamento da comissão pretendida”.

Como corolário do ilícito penal e civil aventados, resta proibida a corretagem imobiliária por quem não tenha habilitação e inscrição no CRECI, e, em consequência, nada pode ser cobrado pelo trabalho de intermediação executando ilegalmente.

Em conclusão, enfatize-se, NADA, mais NADA mesmo, é devido pelo cliente a quem efetiva intermedição imobiliária sem ser corretor de imóveis.

REFERÊNCIAS

1.        Tartuce, Flávio. Direito Civil. 1 ed. Rio de Janeiro: Forense, v.3, p.519, 2016.

2.        SILVA, Regina Beatriz Tavares da. Código Civil Comentado: Lições. 10ª Ed. Rio de Janeiro: Saraiva, p.580, 2016.

3.        TEPERINO, Gustavo, Comentários ao Novo Código civil. Rio de Janeiro: Forense, v.X, p.385,2008.

4.        RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 3ed. Rio de Janeiro: Forense, p.788, 2004.

 ABAMI REVISTA DIREITO IMOBILIÁRIO.

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