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Construtora e loteadora não podem pagar quota de condomínio menor que os adquirentes das unidades

Oficial registrador pode recusar convenção com rateio que acarrete enriquecimento sem causa

Publicado em 15 de Março de 2019 às 08:43 AM

Convenção de Condomínio

Muitas construtoras se aproveitam da falta de conhecimento do comprador para estabelecer em uma convenção de condomínio por ela elaborada, que pagará o valor da quota de condomínio menor para os apartamentos de sua propriedade até que sejam vendidos.

O mesmo ocorre com algumas loteadoras que transferem a maior parte dos custos da associação para aqueles que compraram os terrenos e, com a desculpa que não venderam, colocam no estatuto cláusula que as isenta de pagar a “quota de condomínio” dos lotes que permanecem em seu nome.

O fato dos pretendentes à compra não avaliarem a convenção previamente, facilita às construtoras e loteadores inserirem condições abusivas. Dentre as mais comuns está a isenção da quota ou a sua diminuição abaixo do valor pago pelos demais para manter as áreas que pertencem à coletividade (garagens ou espaços do subsolo), com a justificativa de suas unidades estarem desocupadas e não terem sido vendidas. Algumas, estipulam pagamentos de 30% e até mesmos casos de 10% do valor normal da quota.

Decisões judiciais anulam rateio malicioso

Várias são as decisões dos Tribunais de Justiça que anularam as cláusulas que impõem cobranças de quotas de condomínio ou de quotas de associação de loteamentos que venham a ferir o princípio constitucional da isonomia. Apesar de a lei autorizar a liberdade de os condôminos redigirem a convenção, tal liberdade não pode ofender princípios jurídicos como a boa-fé (art. 422 CC), a função social do contrato, sendo proibida a lesão (art. 157 CC) e o enriquecimento sem causa (art. 884 CC).

Na realidade, em mais de 90% dos empreendimentos, a convenção é elaborada apenas pelo incorporador/construtor ou loteador, podendo o condomínio, mediante o quórum legal, alterar a cláusula que acarrete lucro injusto para a construtora ou loteadora.

No caso de ser difícil obter esse quórum, poderá o condomínio requerer a nulidade da cláusula que venha a beneficiar injustamente a vendedora que a redigiu de maneira maliciosa, podendo cobrar o valor que não foi pago de forma retroativa, desde que não demore muito a ponto de ocorrer a prescrição.

O risco de crime e o enriquecimento ilícito

Como exemplo, podemos imaginar um condomínio edilício em que o rateio das despesas no total de R$ 30.000,00 deve ser dividido por 30 apartamentos. Vendidas apenas 10 unidades, a quota de condomínio seria R$ 1.000,00. Todavia, diante de uma cláusula de pagamento de 30% do valor que seria normal, os 20 apartamentos pagarão R$ 300,00 x 20 =R$ 6.000,00.

Então cada um dos dez compradores pagará R$ 2.400,00, ou seja, 140% a mais para cobrir o que a construtora deixa de pagar. Gastos com manutenção e conservação do edifício são repassados aos demais proprietários que, além de arcar com a quota referente a seu apartamento, precisam dispensar maior quantia para cobrir o que não foi pago pelas unidades que pertencem à construtora.

A construtora beneficia-se exclusivamente com uma cláusula, em prejuízo da massa condominial, gerando desequilíbrio na administração financeira do edifício. Essa prática configura, inclusive, enriquecimento sem causa por parte da construtora, que repassa despesa que seria dela.

Quando o construtor/vendedor omite ou informa errado ao comprador para obter lucro, existirá a hipótese dele incorrer no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento”. Isso pode ocorrer porque, diante do fato do Código de Defesa do Consumidor, bem como o Código Civil, determinarem o dever de o vendedor esclarecer em absoluto ao comprador sobre os termos e condições do negócio, quando o construtor opta por omitir as condições da convenção, deixando de exibi-la por saber que contém abuso em relação ao rateio, o construtor pode se enquadrar no “manter alguém em erro” que o art. 171 do Código Penal estabelece.

É sabido que o comprador não espera e nem desconfia que a estipulação do rateio daquele condomínio venha a ser diferente do que é usualmente convencionado. Deve-se ainda atentar que, nos termos do artigo 723 do Código Civil, o corretor de imóveis tem o dever de “prestar espontaneamente todas as informações sobre o andamento do negócio”, bem como “todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Dessa forma, poderá o corretor responder por não se inteirar da convenção, que é documento elementar que regulamenta a propriedade. Bem como, deixar de informar ao comprador sobre a forma de rateio de condomínio,que por ser ela incomum, acarretará o valor da quota onerada excessivamente para o comprador. Essa situação é relevante, pois afeta a pessoa quanto à decisão da aquisição ou não uma unidade condominial.

Quota de condomínio não está condicionada à ocupação

As despesas do condomínio existem, estando o apartamento ocupado ou não. A quota representa o pagamento de serviços que efetivamente foram usados pelos condôminos ou que simplesmente estão à sua disposição. Trata-se de uma obrigação denominada propter rem que significa por causa da coisa, ou seja, acompanha a coisa (bem), não podendo ocorrer a negativa de pagar suas despesas.

Apesar de constar na convenção e aparentemente ser legal, rateio desigual é abusivo e pode ser anulado com base no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil, já que a relação entre compradores prejudicados e a construtora é tipicamente consumerista.

Quem deve arcar com a totalidade dos encargos relativos ao imóvel é a construtora e a loteadora, conforme o caso, até que seja realizada a transferência da propriedade para o adquirente.

Oficial do registro de imóveis pode recusar a registrar convenção de condomínio com cláusula abusiva Diante da ilegalidade da cláusula que reduz a participação da construtora ou da loteadora em relação às unidades que não vendeu, pode o Registrador recusar o registro da convenção que contenha tal dispositivo, com o amparo nos diversos acórdãos que condenam tal cláusula na convenção, por ferir os princípios da equidade, da isonomia e o da legalidade.

Incumbe ao Oficial impedir o registro de títulos que não satisfaçam os requisitos exigidos pela legislação quer sejam títulos judiciais, públicos ou particulares. Ademais todos devem se submeter aos Princípios Gerais que norteiam a atividade Notarial e Registral onde destacamos o da Segurança Jurídica a conferir estabilidade às relações jurídicas e confiança no ato notarial ou registral e o Princípio da Legalidade a impor o prévio exame da validade e eficácia dos atos registrais, a fim de obstar o registro de atos inválidos, ineficazes ou imperfeitos. E ainda, é evidente a afronta aos preceitos do CC, como a boa-fé, a função social do contrato (art. 2035 Código Civil e art. 5º da Lei de Introdução ao Código Civil, a vedação ao enriquecimento sem causa.

O Registrador apresentará nota de exigências legais, também conhecida como nota devolutiva e caso o construtor discorde com a recusa do Oficial em Registrar a Convenção de Condomínio, poderá requerer ao Registrador que suscite a dúvida, que é um procedimento administrativo onde o Título é encaminhado a pedido do interessado ao Juízo Competente. O magistrado se manifestará no sentido de julgar procedente determinado ao Oficial que não faça o registro da convenção de condomínio, conforme artigo 198 da Lei n° 6.015/73-LRP c/c artigo 124 do Provimento 260 da CGJMG/Código de Normas que é aplicável em Minas Gerais ou conforme o Código de Normas aplicável ao respectivo Estado da Federação.

Kênio Pereira. O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e Secovi-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Diretor Adjunto do IBRADIM-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

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