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A nova Lei de Distrato nº 13.786/18

Publicado em 14 de Março de 2019 às 09:21 AM

Sancionada no dia 27 de dezembro de 2018, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei de Distratos Imobiliários, está dividindo opiniões. Alguns especialistas acreditam que a nova lei é prejudicial ao consumidor; outros entendem que ela traz segurança jurídica ao regulamentar o distrato imobiliário.

Mas o que a Lei n° 13.786/18 determina? Inicialmente a lei traz a obrigatoriedade do chamado quadro de resumo nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, onde deverão constar:

I. o preço total;

II. a parcela de entrada e sua forma de pagamento;

III. o valor da corretagem;

IV. a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas;

V. os índices de correção monetária; VI. as consequências do desfazimento do contrato;

VII. as taxas de juros; VIII. direito de arrependimento;

IX. prazo de quitação;

X. as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

XI. o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII. o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Caso seja constatada a ausência de alguma dessas informações, conceder-se-á um prazo de 30 dias para a realização do aditamento do contrato e saneamento da omissão. No entanto, duas informações se destacam na lista: primeiro são as condições de desfazimento do contrato, e a segunda, o direito de arrependimento.

Vamos falar primeiro sobre o direito de arrependimento O direito de arrependimento está previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, e dispõe que o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura, sempre que a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial.

Aplicando-se à nova lei, o adquirente poderá, no prazo improrrogável de 7 dias, se arrepender da aquisição, com devolução de todos os valores antecipados, incluindo a comissão de corretagem, desde que a compra tenha sido realizada no estande de vendas ou fora da sede do incorporador; e, sejam cumpridos os requisitos presentes no § 11.

Mas e quanto às condições de desfazimento do contrato? O que mudou com a nova lei? Primeiramente, sobre o assunto, é importante ressaltar que a Lei n° 13.786/18 regulamenta as hipóteses de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, conforme dispõe o caput do polêmico art. 67-A.

Ademais, o artigo determina que o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato fará jus à restituição dos valores pagos, sendo deduzidos, a comissão de corretagem na sua integralidade e a pena convencional, que não poderá exceder 25% dos valores pagos.

Nesse ponto a lei não inovou, apenas regulamentou o entendimento já consolidado pelos Tribunais sobre o assunto, sendo analisado caso a caso. A lei trouxe, ainda, a hipótese de o adquirente responder por alguns valores, em função da disponibilidade da unidade imobiliária, são eles:

I - Quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - Cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. Essa previsão também não destoa dos entendimentos jurisprudenciais e pensamentos majoritários da doutrina. Contudo, o que causou espanto nos especialistas foi a porcentagem referente à penalidade prevista nos casos de incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação que atualmente é a maioria.

O § 5° estabeleceu que além do valor correspondente à comissão de corretagem, a penalidade pela resolução do contrato seria até o limite de 50% da quantia paga. O Professor e doutrinador Flávio Tartuce em coautoria com o Des. Marco Aurélio Bezerra de Melo se posicionaram no seguinte sentido: A ideia parece ter sido a de fomentar a utilização dessa importante garantia para o complexo negócio de incorporação imobiliária. Entretanto, esse fundamento não pode servir para transformar a extinção do contrato em uma fonte de enriquecimento sem causa. Uma perda da metade do que se gastou, acrescida de outros valores, como a própria indenização pela utilização do imóvel, não se sustenta juridicamente, em nossa opinião doutrinária. (https://flaviotartuce .jusbrasil.com.br/artigos/ 661995206/primeiraslinhassobre-a-restituicao-ao-consumidor-das-quantias-pagasaoincorporador-na-lei-137862018?ref=topbar).

A terceira situação em que poderá ocorrer o distrato é na hipótese de atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do incorporador. A lei determina o prazo máximo de 180 dias corridos da data estipulada para a entrega da obra. Caso o prazo seja ultrapassado, o adquirente terá duas opções: pedir a rescisão do contrato e receber o valor integral pago para a incorporadora; ou então, optar pela continuidade do contrato e receber indenização para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Por fim, a lei trouxe, ainda, a alteração nos prazos para recebimento dos valores a serem devolvidos pelas incorporadoras, ficando assim determinado:

1. Em caso de distrato por culpa exclusiva da incorporadora (atraso na entrega), o prazo para devolução da quantia será de até 60 dias corridos contados da resolução;

2. No caso do empreendimento estar sob o regime de afetação, o prazo máximo será de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente;

3. Não estando sob o regime da afetação, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Enfim, a referida lei trata de um assunto controverso e acredito que ainda veremos muitas discussões sobre o seu conteúdo, principalmente no que concerne à multa de 50% nos casos de distrato no regime de afetação.

Ana Lidia Godoy. A autora é Advogada, em Taubaté, SP.
 

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